عالم الحياة الزوجية - منتدى

أبو بنية · 22-07-2009, 14:40

ماذا تعرف عن الرهن العقاري؟؟

تتكون مواد نظام الرهن العقاري الجديد من 47 مادة تعالج كافة اوجه الرهن العقاري وجميع جوانبه لتجنب حدوث اي التباسات مستقبلا بين مختلف الاطراف.
الفصل الاول:
انشاء الرهن العقاري

المادة الاولى:
أ- الرهن العقاري المسجل: عقد بسجل وفق احكام هذا النظام يكسب به المرتهن (الدائن) حقاً عينياً على عقار معين له سجل، ويكون له بمقتضاه ان يتقدم على جميع الدائنين في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار في اي يد يكون.
ب- 1- اذا كان العقار مسجلاً وفقاً لاحكام نظام التسجيل العيني للعقار، فيكون تسجيل الرهن بحسب احكام ذلك النظام.
2- يكون تسجيل الرهن على العقار الذي لم يطبق عليه نظام التسجيل العيني للعقار بالتأشير على سجله لدى المحكمة او كتابة العدل المختصتين.
ج- لا يسري اثر الرهن العقاري على الغير الا بتسجيله وفقاً لما ورد في الفقرة (ب) من هذه المادة، ويلتزم الراهن بنفقات عقد الرهن.

المادة الثانية:
أ- يجب ان يكون الراهن مالكاً للعقار المرهون واهلاً للتصرف فيه.
ب- يجوز ان يكون الراهن المدين نفسه او كفيلاً عينياً يقدم عقاراً يرهنه لمصلحة المدين ولو بغير اذنه.

المادة الثالثة:
اذا كان الراهن غير مالك العقار المرهون، كان رهنه موقوفاً على اجازة موثقة من المالك، ويبدأ هذا الرهن من تاريخ الاجازة، فاذا لم تصدر هذه الاجازة فان حق الرهن لا يترتب على العقار الا من الوقت الذي يصبح فيه هذا العقار مملوكاً للراهن.

المادة الرابعة:
أ- يجب ان يكون العقار المرهون معيناً موجوداً، ام محتمل الوجود مما يصح بيعه.
ب- يجب ان يكو العقار المرهون معلوماً علماً نافياً للجهالة مبيناً في عقد الرهن نفسه او في عقد لاحق ويصح بيعه استقلالاً بالمزاد العلني.
ج- يجوز رهن منفعة العقار منفصلة عن الاصل وتأخذ احكام رهن الاصل وتسجيله.

المادة الخامسة:
يشمل الرهن ملحقات العقار المرهون، من ابنة وغراس وما اعد لخدمته ويستحدث عليه من انشاءات او تحسينات بعد العقد، ما لم يتفق على غير ذلك، دون اخلال بحقوق الغير المتصلة بهذه الملحقات.

المادة السادسة:
يبقى الرهن الصادر من جميع ملاك العقار الشائع نافذاً، سواء أكان المرهون مما يمكن قسمته ام لا.

المادة السابعة:
أ- اذا رهن احد الشراء حصته المشاعة كلها او بعضها، فان الرهن يتحول بعد القسمة الى الجزء المفرز الذي وقع في نصيبه.

المادة الثامنة:
لا يجوز للمرتهن في الرهن الشائع طلب القسمة قبل ثبوت حقه في الاستيفاء من المرهون، الا بموافقة الراهن، اما بعد ثبوت الحق في الاستيفاء من المرهون، فللمرتهن الحق في طلب بيع الحصة المرهونة بحالتها المشاعة، وله ان يطلب القسمة ولو بغير رضا الراهن.

المادة التاسعة:
يشترط في مقابل الرهن ان يكون ديناً ناشئاً بسبب مباح ثابتاً في الذمة، او موعوداً به محدداً، او عيناً من الاعيان المضمونة على المدين، او ديناً مآله الى الوجوب، كدين معلق على شرط او دين مستقبلي او دين احتمالي.

المادة العاشرة:
كل جزء من العقار المرهون ضامن لكل الدين، وكل جزء من الدين مضمون بالعقار المرهون، ما لم يتفق على غير ذلك

الفصل الثاني

آثار الرهن (الراهن)
المادة الحادية عشرة:

1- اذا كان العقار مسجلاً وفقاً لاحكام نظام التسجيل العيني للعقار، جاز التصرف فيه.
2- اذا لم يكن العقار مسجلاً وفقاً لاحكام نظام التسجيل العيني للعقار، فلا يجوز للراهن ان يتصرف في عقاره المرهون، ما لم يتفق على خلاف ذلك.

المادة الثانية عشرة:
1- غلة الرهن لمالكه ونفقته عليه، وادارة المرهون حق لمالكه بما لا يخل بحق المرتهن.
2- لا تكون الغلة رهناً مع الاصل الا ان اشترط المرتهن ذلك.
‏3- يجوز ان يتفق الراهن والمرتهن على استيفاء ما حل من الدين ‏خصمًا من غلة الرهن.‏

المادة الثالثة عشرة:‏
يلتزم الراهن بالمحافظة على سلامة العقار المرهون حتى تاريخ وفاء ‏الدين، وللمرتهن الاعتراض على كل ما من شأنه انقاص قيمة ‏المرهون او تعريضه للهلاك او العيب، وله أن يتخذ من الإجراءات ‏التحفظية النظامية ما يضمن سلامة حقه، وله الرجوع بالنفقات على ‏الراهن.‏

المادة الرابعة عشرة:‏
‏1-‏ اذا نقصت قيمة المرهون او طرأ عليه مانع يمنع المرتهن من ‏استيفاء حقه منه لهلاك او عيب او استحقاق وكان ذلك بتعد ‏او تفريط او تدليس ممن بيده الرهن- راهنا كان أم حائزاً- ‏فللمرتهن حينئذ مطالبته بزيادة الرهن بقدر ما نقص منه، او ‏بتقديم رهن مماثل مكن الرهن الفائت ما لم يحل محله مثله، ‏والا الزم من بيده الرهن بسداد الدين وفقا لمعايير السداد ‏المبكر.‏
‏2-‏ اذا كان الهلاك او النقص بدون تعد او تفريط او تدليس ممن ‏بيده الرهن فإن ما بقي من الرهن او ما حل محله يكون رهنًا ‏مكانه وفقا لمرتبته.‏

المادة الخامسة عشرة:‏
أ‌-‏ اذا كان الراهن كفيلا عينيًا، فلا يجوز التنفيذ على ما سوى ‏الرهن من أموال ملك المرهون غير المدين.‏
ب‌-‏ اذا بيع العقار المرهون المكفول به عينيًا، فلمالكه الرجوع ‏على المدين. وليس له ذلك قبل التنفيذ على المرهون.‏

المادة السادسة عشرة:‏
اذا وقعت اعمال من شأنها ان تعرض العقار المرهون للهلاك او ‏العيب، او تجعله غير كاف للضمان، فللمرتهن ان يطلب من ‏المحكمة وقف هذه الاعمال واتخاذ الوسائل التي تمنع وقوع ‏الضرر وفقًا لاحكام القضاء المستعجل.‏
ضمنت احكامها المادة الرابعة عشرة من مشروع اللجنة.‏
‏(المرتهن) ‏

المادة السابعة عشرة:‏
مع مراعاة احكام التصرف في الديون، يجوز للمرتهن نقل حقه في ‏استيفاء الدين مع الرهن الضامن له لغيره، ما لم يتفق على خلاف ‏ذلك.‏

المادة الثامنة عشرة:‏
اذا حل أجل الدين وجب أداؤه. فإن أداء الدين أخذ رهنه، وان لم يؤده ‏بيع للرهن بطلب المرتهن ويقدم على جميع الغرماء في استيفاء دينه ‏من ثمنه طبقًا لمرتبته شرعًا ونظامًا. فاذا بقي للمرتهن دين حاصص ‏الغرماء في باقي اموال للمدين كغيره من الدائنين.‏

المادة التاسعة عشرة:‏
لا يصح ان يشترط في عقد الرهن ما يأتي:‏
أ‌-‏ ان تكون منافع المرهون للمرتهن، وللمرتهن بموافقة ‏الراهن تحصيل غلة المرهون على الا ينتفع بها.‏
ب‌-‏ ان يتملك المرتهن للمرهون مقابل دينه إن لم يؤد الراهن ‏في أجله المعين.‏
وفي كلتا الحالتين الرهن صحيح والشرط باطل.‏

المادة العشرون:‏
أ‌-‏ إذا كان العقار المرهون مسجلا وفقًا لنظام التسجيل العيني ‏للعقار، فلا ينفذ عقد الايجار الصادر من الراهن في حق ‏المرتهن الا اذا كان مسجلا قبل تسجيل عقد الرهن ما لم تكن ‏المدة اقل من خمس سنوات فينفذ حينئذ عقد الايجار ولو سجل ‏بعد عقد الرهن.‏
ب‌-‏ اذا كان العقار المرهون غير مسجل وفقا لنظام التسجيل ‏العيني للعقار، فيلتزم الراهن بالافصاح- في عقد الرهن- عن ‏أي حق عيني اصلي أو تبعي على العقار المرهون، فإن ‏ظهرت حقوق مؤثرة على حق المرتهن نتيجة عدم الافصاح ‏فعليه تعويض المرتهن عما لحقه من ضرر، فإن كان الراهن ‏سيئ النية فتحرك ضده الدعوى الجزائية وفقا لنظام مكافحة ‏التزوير.‏
‏(حق الغير)‏

المادة الحادية والعشرون:‏
يسري أثر الرهن المسجل في مواجهة الغير من تاريخ تسجيله، ما لم ‏يكن هذا الغير قد اكتسب حقًا عينيًا على العقار المرهون قبل تسجيل ‏الرهن.‏

المادة الثانية والعشرون:‏
يقتصر أثر الرهن على الدين المحدد في وثيقة الرهن.‏

المادة الثالثة والعشرون:‏
لا يحتج في مواجهة غير المتعاقدين بنقل الدين المضمون بالرهن ‏المسجل او التنازل عن مرتبته الا بعد قيد ذلك في وثيقة للرهن ‏الاصلي وسجل العقار.‏
‏(حق التقدم)‏

المادة الرابعة والعشرون:‏
يجوز رهن العقار المسجل لعدد من المرتهنين بالتتابع وتحدد مرتبة ‏الرهن برقم قيده وتاريخ تسجيله، ويحتفظ بمرتبته حتى يقيد ما يدل ‏على انقضائه في الجهة المختصة نظامًا بالتسجيل.‏
وتستوفى حقوق المرتهنين من ثمن الرهن او من المال الذي حل ‏محله وفقًا لمرتبة كل واحد منهم.‏

المادة الخامسة والعشرون:‏
يجوز للدائن المرتهن ان يتنازل عن مرتبة رهنه بمقدار دينه لدائن ‏مرتهن آخر على العقار المرهون وفقًا للأحكام المقررة في حوالة ‏الحق.‏
نقل حكم هذه المادة الى المادة الرابعة والعشرين من مشروع اللجنة.

المادة السادسة والعشرون:‏
للمرتهن حق تتبع العقار المرهون في يد أي حائز له لاستفياء حقه ‏منه عند حلول الوفاء به طبقاً لمرتبته.‏

المادة السابعة والعشرون:‏
يعد حائزاً للعقار المرهون كل من انتقلت إليه بعد الرهن بأي سبب ‏من الاسباب ملكية هذا العقار أو أي حق عيني آخر عليه قابل للرهن ‏دون أن يكون مسؤولاً مسؤولية شخصية عن الدين المضمون ‏بالرهن.‏

المادة الثامنة والعشرون:‏
للمرتهن أن يتخذ إجراءات النزع الجبري لملكية العقار المرهون ‏وبيعه إذا لم يقم المدين بالوفاء في الأجل المعين، وذلك بعد إنذار ‏المدين وحائز العقار المرهون طبقاً لنظام التنفيذ.‏
‏

المادة التاسعة والعشرون:‏
لحائز العقار المرهون أن يؤدي دين الرهن والنفقات بعد إنذار، على ‏أن يرجع بما أداه على المدين، وله أن يحل محل الدائن الذي استوفى ‏دينه .‏

المادة الثلاثون:‏
‏1- لحائز العقار المرهون حق تطهيره من كل رهن مسجل.‏
‏2- يكون هذا الحق قائماً للحائز حتى إجراء بيع المرهون، وله ان ‏يعود بما نفعه على المدين.‏

المادة الحادية والثلاثون:‏
تتم إجراءات النزع الجبري لملكية العقار المرهون وبيعه عند عدم ‏الوفاء بالدين طبقاً لنظام التنفيذ.‏

المادة الثانية والثلاثون:‏
يجوز لحائز العقار المرهون أن يدخل في إجراءات بيعه في المزاد.. ‏فإذا رسا المزاد عليه وأدى الثمن، عد ملكاً للعقار بمقتضى وثيقة ‏ملكيته الأصلية. ويتطهر العقار المرهون من كل حق مسجل عليه إذا ‏دفع الحائز الثمن الذي رست عليه المزايدة به أو أودعه حساب ‏المحكمة.‏

المادة الثالثة والثلاثون:‏
إذا رسا مزاد بيع العقار المرهون على غير حائزه، فإنه يكسب ‏ملكيته بمقتضى قرار رسو المزاد عليه ويتلقى حقه من الحائز، سواء ‏دخل الحائز في ضمن ما يتعلق بضمان الحائز في المادة الرابعة ‏عشرة.‏

المادة الرابعة والثلاثون:‏
إذا زاد ثمن العقار المرهون على قيمة الديون المسجلة، كانت الزيادة ‏للمالك.‏

المادة الخامسة والثلاثون:‏
لحائز العقار المرهون أن يعترض على الدين الذي بيع العقار بسببه ‏بكل ما كان يجوز للمدين أن يعترض به إذا كان الدين مسجلاً بعد ‏وثيقة ملكية الحائز.‏

المادة السادسة والثلاثون:‏
أ- للحائز الرجوع بدعوى الضمان على المالك السابق في الحدود ‏التي يرجع بها الخلف على من تلقى منه الملكية معاوضة أو تبرعاً.‏
ب- للحائز الرجوع على المدين بما دفعه زيادة على ما هو مستحق ‏في ذمته بمقتضى سند حقه أياً كان السبب في دفع هذه الزيادة، ويحل ‏محل الدائنين الذين وقاهم حقوقهم فيما لهم من حقوق قبل المدين بما ‏في ذلك ما لهم من تأمينات قدّمها المدين، دون التأمينات التي قدمها ‏شخص آخر.‏

الفصل الثالث
انقضاء الرهن
المادة السابعة والثلاثون:‏
أ- الرهن تابع للدين، فينفعك الرهن بانقضاء جميع الدين الموثق به.‏
ب- إذا كان الدين قد انقضى ثم عاد لأي سبب موجب إبقائه، رجع ‏الرهن كما كان برجوع الدين، دون مساس بالحقوق المكتسبة ‏للآخرين حسني النية، وذلك في الفترة ما بين انقضاء الدين وعودته.‏

المادة الثامنة والثلاثون:‏
أ- إذا وقع سداد الدين أو بعضه قبل أجله باتفاق العاقدين أو بحكم ‏العقد أو النظام أو القضاء فيحط جزء من الدين طبقاً لمعايير السداد ‏المبكر المنصوص عليها في نظام مراقبة شركات التمويل.‏
ب- إذا تعثر المدين في السداد وباعت المحكمة الرهن قبل حلول ‏الأجل كله، أمرت بسداد الأقساط الحالة للدائن وأودعت باقي المبلغ ‏في حساب بنكي، وللمدين طلب الإفراج عن المبلغ إذا قام بالسداد ‏المبكر لباقي مديونيته أو قدم كفالة مصرفية لسداد باقي الدين.‏

المادة التاسعة والثلاثون:‏
ينقضي الرهن المسجل، ببيع العقار المرهون بيعاً جبرياً وفقاً للنظام، ‏ودفع ثمنه إلى الدائنين للمرتهنين طبقاً لمرتبة كل منهم، أو إيداعه في ‏حساب المحكمة.‏

المادة الأربعون:‏
ينقضي الرهن المسجل باتحاد الذمة، باجتماع حق الرهن مع حق ‏الملكية في يد شخص واحد، سواءً أكان بانتقال ملكية العقار المرهون ‏إلى المرتهن، أم بانتقال حق الرهن إلى الراهن، أم بانتقال حق الرهن ‏إلى الراهن. فإذا زال سبب اتحاد الذمة وكان لزواله أثر رجعي، عاد ‏الرهن إلى حالته.‏

المادة الحادية والأربعون:‏
ينقضي الرهن المسجل إذا تنازل المرتهن عنه تنازلاً موثقاً، وله أن ‏يتنازل عن حق الرهن مع بقاء الدين.‏

المادة الثانية والأربعون:‏
ينقضي الرهن المسجل بهلاك محله، وتراعى أحكام هلاك الرهن ‏المنصوص عليها في هذا النظام.‏

المادة الثالثة والاربعون:‏
للراهن والحائز طلب فك الرهن بعد انقضاء مدة سماع دعوى الدين ‏الموثق به الرهن المنصوص عليها في الأنظمة الأخرى.‏

المادة الرابعة والأربعون:‏
لا يبطل الرهن بموت الراهن أو المرتهن أو بفقدان أهليته، فإن مات ‏قام وارثه مقامه، وإن فقد أهليته ناب عنه وليه.‏

المادة الخامسة والأربعون:‏
باستثناء الأوراق المالية، تسري أحكام نظام الرهن العقاري المسجل ‏على المنقول الذي له سجل منتظم، كالسيارة والسفينة والطائرة ‏وغيرها، ويُلغي هذا النظام أحكام نظام الرهن التجاري التي ‏تتعارض معه في هذا النوع من المنقولات.‏

المادة السادسة والأربعون:‏
تتولى المحكمة المختصة الفصل في المنازعات الناشئة عن تطبيق ‏أحكام هذا النظام.‏

المادة السابعة والأربعون:‏
ينشر هذا النظام في الجريدة الرسمية، ويعمل به بعد مضي تسعين ‏يوماً من تاريخ نشره.

أبو بنية · 22-07-2009, 14:43

تطمينات سياسية واقتصادية تعيد حسابات المستثمرين بعد مخاوف من تأثيرات الأزمة المالية العالمية سلبياً على القطاع العقاري
جريدة الرياض 26/10/2008
أدخل تقليل الخبراء الاقتصاديين من تأثير الأزمة المالية العالمية على القطاع العقاري السعودي، طمائنينة على أنفاس المستثمرين من انعكاسها سلباً على استثماراتهم.

وأكدت الآراء الاقتصادية التي جاءت في خلال ندوات ومنتديات ومعارض عقارية التوجهات الإيجابية والمناعة النسبية التي تشهدها القطاع الخليجي على الرغم من الأزمة المالية العالمية.

وأعادت التطمينات الأخيرة حسابات المستثمرين وترتيب أورقهم وذلك من خلال خوضهم لمشاورات ودراسات جادة لإتمام صفقات عقارية، وتشكيل تحالفات لتأسيس شركات عقارية جديدة تنتهج منهج التنظيم والاحترافية، إضافة لدارسة طرح مشاريع جديدة في السوق المحلي.

ولم تخلُ الآراء من مشاركات السياسيين وخاصة في جلسات المنتدى العالمي للاستثمار العقاري الذي اختتمت فعالياته الاثنين الماضي، حيث قال فورد فراكر السفير الأمريكي لدى المملكة العربية السعودية خلال جلسات المنتدى ، إن السوق العقارية السعودية قد تواجه قليلا من مخاطر هذه الأزمة ولمواجهتها لابد من تنظيم السوق العقارية، مشيراً أن هناك جهودا على مستوى الحكومات الخليجية للسيطرة على هذه الأزمة ، مضيفاً إلى وجود سيولة كبيرة يمكن الاعتماد عليها لمدة طويلة وخاصة عند بعض الشركات العقارية الكبرى في السعودية.

واجمع الاقتصاديون أن فرص الاستثمار بشكل عام والفرص العقارية بشكل خاص في الخليج العربي واعدة من خلال الفرص التي تزخر بها المنطقة، والتي تنمو بشكل غير مسبوق، ما يعطي مؤشرات ايجابية على ازدياد الثقة في استثمار طويل المدى مقرون بأصول ثابتة، التي تعطي الاستثمار أماناً أكثر كونها استثمارات واقعية وملموسة، معتبرين أن الاستثمارات في منطقة الشرق الأوسط لا تزال في بداياتها، والصناعة العقارية تعتبر قلب تلك الاستثمارات، في ظل سوق يتجاوز 1.4تريليون ريال.

وكان قد أكدت نتائج استبيان لآراء المستثمرين أجرته شركة جونز لانج لاسال بالاشتراك مع معرض سيتي سكيب دبي 2008أن أداء الأسواق العقارية في منطقة الشرق الأوسط سيتفوق بقوة على أداء سائر أسواق العالم العقارية.

ورأى نصف الذين تم استطلاع آرائهم في الاستبيان والذين يمثلون أكثر من 350شركة تطوير مشاريع عقارية وصندوق ثروات سيادية وكبار المستثمرين العقاريين أن أداء السوق الخليجي سيكون الأفضل في الشرق الأوسط خلال العام أو العامين المقبلين، يليه أداء أسواق السعودية.

ومن المتوقع أن تكون الأسواق العقارية في الشرق الأوسط إحدى أقل الأسواق العقارية العالمية تأثراً بالأزمة الاقتصادية العالمية الراهنة، وأن تكون أسواق دول أمريكا الشمالية أكثرها تأثراً، لكن ذلك سيوفر فرصاً رائعة للاستثمار في تلك العقارات وانتهاز فرصة تدني أسعارها لتحقيق عائدات مرتفعة، خلال ال 12- 24شهراً المقبلة. وتُفيد نتائج الاستبيان بأن المستثمرين العقاريين في الشرق الأوسط في وضع جيد يؤهلهم للاستفادة من الظروف الصعبة السائدة في مناطق أخرى من العالم، وبأن الوقت مناسب الآن لهؤلاء المستثمرين لتصدير رؤوس أموالهم إلى الخارج بهدف تملك أصول عقارية بأسعار مجزية.

وأعرب نحو نصف المشاركين في الاستبيان ( 45%)، عن اعتقادهم بأن المستثمرين العقاريين في الشرق الأوسط مؤهلون أكثر من غيرهم للاستفادة من هذه الفرص الجذابة، بفضل قدرتهم على تصدير رؤوس الأموال.

وحافظ المستثمرون على تفاؤلهم القوي بأداء الأسواق العقارية في الإمارات ، متوقعين أن يكون ذلك الأداء الأفضل عالمياً على المديين القصير والمتوسط. كما أعربوا عن اعتقادهم بأن الأسواق السعودية تزخر بالفرص المُجزية، نظراً لاستمرار انفتاح تلك الأسواق الكبيرة والنامية بسرعة، وتوفيرها للعديد من الفرص الاستثمارية الجذابة الجديدة. كما أعربوا عن اعتقادهم باستمرار قوة أداء الأسواق العقارية القطرية، استناداً إلى الاعتقاد السائد بأن تلك الأسواق تشكل الموجة المقبلة من الأسواق العقارية الخليجية الصاعدة.

وفي سياق معرض سيتي سكيب قالت شركة تمويل إنها تلقت أكثر من 470طلب تمويل عقارياً في اليوم الأول من للمعرض؛ ما يدل على الحالة الصحية الممتازة التي يعيشها سوق العقارات.

وفي موضوع ذي صلة : أكد بلير هاجكول العضو المنتدب لشركة جونز لانج لاسيل بالشرق الأوسط وشمال أفريقيا خلال المنتدى العالمي للاستثمار العقاري على وجود فرص حقيقية قويه للاستثمار في عقارات دول الخليج وبالذات في السعودية، نظراً لوجود المصداقية وحسن التعامل مع المستثمرين، واعتبر بان الوضع في السوق الخليجي يعتبر آمنا لحد ما في الاستثمار، وأكد على أن الاقتصاد في الشرق الأوسط ارتفع من 20% إلى 70% في الفترة الأخيرة معتبراً بان أكثر من 70% من المستثمرين في دول الخليج متفائلون.

وقال: بان السوق العقاري السعودي يجذب ما نسبته 25% من أموال المستثمرين في الشرق الأوسط، مؤكداً على أن السوق السعودي هو الأكثر من بين الدول المجاورة في وجود المستثمرين الأجانب وهذا يدل على قوة الاستثمار في السوق العقاري.

وأيده في الرأي عبدالعزيز الدعيلج رئيس مجلس إدارة شركة الأولى بتأكيده أن الاقتصاد السعودي قوي ومتين ولابد من الثناء على السياسات المتحفظة، مشدداً على أن الطلب على الوحدات السكنية في المملكة تعتبر طلباً حقيقياً وليس طلبا وهميا كما هي الحال في بعض الأسواق المجاورة.

من جانبه، كان قد قال الدكتور فهد السلطان الأمين العام لمجلس الغرف السعودية، إنه مع قناعتي الشخصية بعدم تأثر القطاع العقاري في المملكة بهذه الأزمة، وبجانب تفاؤلي بانقشاع وتبدد غيوم هذه الأزمة المالية بنهاية هذا العام، فإنني اؤكد على أن هذه الأزمة تدفعنا لمزيد من الاهتمام بالقطاع العقاري في بلداننا، حيث هناك العديد من المؤشرات التي تؤكد أهمية هذا القطاع الذي أصبح يمثل قاطرة للتنمية في دول الخليج العربية

وبين السلطان أن أهم المؤشرات في المملكة على سبيل المثال ما يلي: أن قطاع العقارات يشكل محوراً هاماً من محاور التنمية التي تعيشها المملكة في المرحلة الراهنة، لما يقوم به من دور هام في دفع عجلة النمو، حيث ثبت أن أكثر من 29صناعة ونشاطاً ترتبط بقطاع العقارات، مثل المقاولات، الديكورات، الأخشاب، الدهانات، مواد البناء، الأثاث، المفروشات وغيرها من الصناعات المكملة لهذا القطاع لذا فإن انتعاش القطاع العقاري يعني زيادة النشاط في هذه الصناعات بالتبعية، الأمر الآخر أنه يساهم قطاع العقارات بحوالي 55مليار ريال في الناتج المحلي الإجمالي وبنحو 95% من الناتج المحلي غير النفطي.

وأشار السلطان أن تلبية الطلب المتزايد على الوحدات السكنية يتطلب بناء ما بين 164ألفاً إلى 200ألف وحدة سكنية سنوياً، كما أنه لتلبية الطلب على السكن حتى عام 2020م يجب إنشاء 262مليون وحدة سكنية، مؤكداً أنه بدأ قطاع العقارات بالمملكة يشهد معدلات نمو ملحوظة، خاصة في بناء المساكن وقيام المشاريع العمرانية والمدن الاقتصادية الكبرى، مواكباً لحالة الانتعاش الاقتصادي التي تعيشها المملكة، واتجاه المستثمرين إلى هذا النوع من الاستثمارات الآمنة.

وطالب السلطان بضرورة استفادة كافة أطراف السوق العقارية في بلداننا من الدروس التي أفرزتها وستفرزها الأزمة المالية العالمية الراهنة، خاصة ما يتعلق بالرهن العقاري، وعملية توريق الديون العقارية حيث يعتبر الرهن العقاري هو شريان الحياة للقطاع العقاري، وأي انسداد في هذا الشريان يجعل الدماء (الأموال) لا تتدفق بالسيولة المطلوبة في بقية القطاعات الاقتصادية لذلك من المهم أن تتكاتف جهود القطاعين الحكومي والخاص لتوفير متطلبات نمو هذا القطاع، وفي مقدمتها التغلب على مشاكل التمويل سواء من الصناديق المتخصصة أو من الجهاز المصرفي، انطلاقاً من أن انتعاش القطاع العقاري يؤدي إلى انتعاش العديد من الأنشطة الأخرى بل ويساعد على رفع وتيرة النمو في الاقتصاد ككل.

رأس مال المشروع

* ما المقترح الذي قدمته فيما يخص رأس مال المشروع؟
- قدمت عدة اقتراحات أرى أنها تسهم في تكوين رأس المال، الاقتراح الأول يتمثل في تأسيس المشروع تحت مظلة شركة مساهمة بعد إعداد الدراسات المالية والاستشارية، بحيث يكون مشروعا استثماريا ذا جدوى اقتصادية، ويراعي في الدراسة إمكانيات المواطنين وهم الشريحة الأقل دخولاً بأن يكون العقار إيجارا منتهيا بالتمليك ويتبناه القطاع المصرفي ورجال الأعمال كمؤسسين واكتتاب للعامة.

والاقتراح الثاني بأن يتأسس هذا المشروع كفترات زمنية ويعتمد على قدر دخول هذه الشريحة التي ستسكن هذا المشروع بحيث يتم سداد 25% من القيمة المقترحة كدفعة أولى، كما يتم سداد الأصل على جدول زمني بمقابل يكون عبر المصارف بفوائد منخفضة جدا أو جهات تمويلية غير البنوك.

كما اقترحت أن تراعى ظروف هذه الشريحة بحيث تقوم التأمينات الاجتماعية وبما لديها من سيولة ضخمة بتبني هذا المشروع، ومن ثم إعادة بيعه بالآجل لفترات طويلة، وهي الأقرب للمعلومات الوثائقية للمستثمرين بخاصة أن هذه الشريحة تكون ذات دخول منخفضة.

أيضا يمكن تسليم أراضي المشروع للمستحقين بضوابط، بحيث يلتزم من سينفذ هذا المشروع بآلية البناء الموحد وضوابط أخرى تلزمه إما بالبناء أو التنازل ويقيد هذا بفترة زمنية وبضوابط محددة.

كما يمكن تضامن الشركات والبنوك ورجال الأعمال في الإنشاء وإعادة التأجير ضمن إشراف رقابي مالي، أو طرح هذا المشروع لمناقصة عالمية بشروط ميسرة ولفترات زمنية كبيرة تراعي فيها جدولة الإيجار المنتهي بالتمليك خلال (20) سنة.

وأرى أن تكون هناك جمعية تشرف على المشروع، تستثمر بعض المساحات في إنشاء فنادق أو شقق مفروشة، أو شركات نقل وإنشاء أسواق، أو أية مشاريع استثمارية، بحيث يكون عائدها للمشروع انطلاقا من مبدأ التكافل ولتحقيق عائد يفيد استمرارية المشروع ومن ثم بناء مدن أخرى.

المقترح بين يدي الشورى

* متى تم رفع المقترح لمجلس الشورى؟ وهل تم الرد عليك؟
- الموضوع رفع لمجلس الشورى عبر (البريد الإلكتروني) منذ ما يقارب الشهر، وتم التأكيد باستلامهم له، ولكن لا أعلم ماذا تم فيه، وقد كنت أتوقع أن يتصلوا بي في هذا الخصوص.
المشروع والدعم المالي

* هل تلقيتم أية مبادرات أو تعاون من قبل رجال الأعمال في دعم هذا المقترح؟ وهل عرضت الأمر على عدد منهم للمشاركة فيه حال الموافقة عليه؟
- المؤسف أنني لم أجد أي تعاون من رجال الأعمال رغم عرضي للموضوع على بعضهم، والبعض منهم أخذ الموضوع كفكرة تجارية بحتة، بحيث تطبق كنوع من استثماراته الخاصة، فالغالبية العظمى حاربت الفكرة لأنها ستؤدي إلى تراجع أسعار عقاراتهم إن نفذت على أرض الواقع، والبعض أثنى على الفكرة ولكنهم حرصوا على ألا تكون واقعا.

العمر الافتراضي للتصميم

* من أين استمد العمودي تصميم المشروع؟
- التصميم دارج في كثير من البلاد الأوروبية وأستراليا، وبالنسبة للتصاميم فهي كثيرة ومتنوعة ويراعى فيها دوما طبيعة المناخ وطبيعة الأجواء ودرجات التحمل.

وليست الفكرة في شكل التصميم وإنما في إيجاد مساكن جاهزة وبأسعار معقولة وبأشكال جمالية تنافس المتعارف عليها لدينا، تكون بيوتها على نمط واحد أو كل حي يكون بنمط معين.

* ما مدى مناسبة هذا التصميم للبيئة السعودية؟
- حسب تقديري أن العمر الافتراضي لهذه المباني يصل إلى خمسين سنة، وتوجد مباني نفذتها شركة (أرامكو السعودية) منذ عشرات السنين وما زالت قائمة، وعند التنفيذ ستكون هنالك شروط وضوابط لصناعة هذا المنتج، بحيث يكون عمره الافتراضي إلى سنوات أكثر وأكثر، ويتفق مع متطلباتنا المناخية وفي عالم الصناعة لا يوجد هنالك مستحيل.

انخفاض الأسعار يزيد من مقومات النجاح

* ما هي توقعاتكم بشأن نجاح المشروع بخاصة بعد انخفاض أسعار مواد البناء جراء الأزمة المالية العالمية؟
- أي انخفاض في الأسعار سيكون إيجابيا للمشروع، لأن مقومات البناء ستكون في نفس المقترح وبالتالي السعر يكون أقل من المتوقع، والحمد لله مقومات هذا المقترح أو غالبيته من أصل مواد بترولية.

* كلمة أخيرة تود إضافتها؟
- أشكر صحيفة (الجزيرة) التي اهتمت بإبراز الموضوع، فهي دوما صدى المواطن وستظل هكذا بفضل من الله، وأعتقد أن نتائج هذا المشروع ستكون إيجابية تنعكس على الفرد والعائلة والمجتمع بكامله، وثقتي كبيرة في ولاة الأمر الذين سيدعمون أي مقترح فيه المصلحة العامة.

@..فراوله..@ · 23-09-2009, 02:38

الله عليك يافناااااااااااااااااااااااااااااااااااااان الله عليك

موضوع قمة القمه ،، ويحتاج لجلسه رايقه للمخمخه ^_^

ياجعلنا مانعدم هالطلاَت الابداعيه بكلَ مكان

فعلاَ القسم دونك ،، أراضي قاحله ،،

دربك خضر يامـــٌلـك

//

طارق55 · 13-10-2009, 23:03

جد كفيت ووفيت ياااكنق

ربي يسعدك

أبو بنية · 27-10-2009, 23:01

اقتباس:

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة @..فراوله..@

الله عليك يافناااااااااااااااااااااااااااااااااااااان الله عليك

موضوع قمة القمه ،، ويحتاج لجلسه رايقه للمخمخه ^_^

ياجعلنا مانعدم هالطلاَت الابداعيه بكلَ مكان

فعلاَ القسم دونك ،، أراضي قاحله ،،

دربك خضر يامـــٌلـك

//

لك الف شكر وتحية......كلام كبير علي ................

أبو بنية · 10-11-2009, 22:10

الرهن العقاري !!!
2.2 مليون وحدة الفجوة الاسكانية في المملكة في 10سنوات
الرهن العقاري يحل أزمة السكن.. وتشديد معاييرالائتمان يمنع تكرار الأزمة الامريكية

بدأت ازمة الاسكان تطل برأسها في المجتمع السعودي مع تزايد عدد السكان الذي قفز من 16 مليونا قبل 12 عاما الى 24 مليونا الان وارتفاع اسعار العقارات وقلة العرض وازدياد الطلب على الوحدات العقارية وارتفاع نسبة من لا يمتلكون مساكن خاصة . وحسب تقديرات الخبراء فان الفجوة الاسكانية بالمملكة يقدر حجمها بنحو2.2 مليون وحدة على مدى عشر سنوات , ومن بين الحلول التي امر خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز بالاسراع في اقرارها نظام الرهن العقاري. عكاظ تفتح ملف قضية الرهن العقاري متطرقة الى معوقات تطوير وتنمية السوق العقارية في المملكة وحاجة السوق على مدى السنوات القادمة من المساكن وحجم التمويل المتوقع وكيف يمكن ان يسهم نظام الرهن العقاري في حل ازمة السكن وتمكين كل مواطن من امتلاك مسكنه المناسب في عمره المناسب ، اضافة الى معرفة رأي الخبراء في مخاوف البعض مما يسمى ازمة الرهون العقارية الامريكية التي ضربت الاقتصاد الامريكي ككل وأثرت على الاقتصاد العالمي برمته.

بداية يرى المهندس سعود القصير ( مدير احدى الشركات الكبرى المتخصصة في الاسكان والعقارات ) انه وحسب ما أعلنته وزارة الإقتصاد والتخطيط وما أثبتته الدراسات التي قام بها القطاع الخاص يقدر حجم الطلب على المساكن المتوقع سنويا خلال العشر سنوات القادمة حوالي 220 الف وحدة سكنية أي ما يساوي 2.2 مليون وحدة سكنية في العشر سنوات القادمة ، والفجوة بين المطلوب والمعروض تتزايد سنويا لعدم وجود أليات فاعلة في توفير هذا الحجم من الوحدات السكنية .
آلية الارض والقرض
وعن نسبة تملك المواطنين للمساكن في المرحلة القادمة يقول القصير ان الحكومة إستطاعت تحقيق نسبة تملك مساكن عالية من خلال آلية القرض ومنح الاراضي المتبعة سابقا ، وحينما تراكمت الطلبات وطالت فترة الإنتظار حتى بلغت أكثر من 15 سنة بدأت نسبة التملك في الإنخفاض حتى وصلت الى 55% أو أقل وهي مرشحة للمزيد من النزول في ظل الأليات القائمة حاليا مالم يتم تفعيل قوى السوق لإنتاج كميات كبيرة ومتنوعة من الوحدات السكنية وتفعيل أليات تمويل إسكاني تحول الحاجة الى طلب بتمكين المواطنين من شراء الملائم من الوحدات السكنية بضمان دخولهم الشهرية وبأقساط شهرية لاتتعدى 30% من الراتب الشهري وهي النسبة المعيارية لتكاليف الإسكان ضمن تكاليف المعيشة الباقية كالتنقل والطعام والشراب والملبس والسياحة وغيرها .
افتقاد اهم متطلبات التطوير
ولا يبتعد العقاري سليمان بن صالح العمري رئيس احدى المجموعات العقارية عن هذه الرؤية حيث يقول ان صندوق التنمية العقارية ومنح الاراضي من الدولة ساهمت في تحقيق تملك اعداد من المواطنين لبيوتهم لكن الوضع اختلف الان ولابد من آليات جديدة تتناسب مع المستجدات والتطورات .
ويرى العمري ان المملكة تحتاج سنويا الى 280000وحدة سنويا في كل عام . ويذهب الى ان اهم معوقات التطور العقاري في المملكة حاليا الافتقاد الى التنظيم وعلى رأس ذلك التسجيل العيني العقاري والرهن العقاري الذي هو القضية الذي تتحدثون عنها وكذلك التمويل العقاري هذه هي الاسس لتنمية مصادر الدخل في السوق العقارية تحقيق توازن في العرض والطلب وآلية تنافسية مع اجتذاب بيوت التمويل والبنوك الى السوق والتعامل فيه ليكون هناك نشاط عقاري منظم يوفر وحدات سكنية مختلفة ترضي كافة الخيارات .
لكن القصير يرى في مسألة معوقات تملك المواطنين للسكن الملائم في العمر المناسب ان الإقتصاد السعودي يمر بمرحلة الإنتقال من الإقتصاد الريعي الى الإقتصاد الرأسمالي. ولاشك أن مرحلة الإنتقال تعتبر مرحلة بناء ينقصها الكثير ، والسوق الإسكانية ليست إستثناء فهي ينقصها الكثير من شركات التطوير الإسكاني العملاقة القادرة على إنتاج كميات كبيرة ومتنوعة من الوحدات السكنية في مدة معيارية ( 3-5 ) سنوات للحي السكني ، كما ينقصها أليات تمويل فاعلة تمكن شركات التطوير الإسكاني من تمويل مشاريعها التي تكلف مليارات الريالات ، كما تمول المواطنين من شراء منتجات تلك المشاريع بضمان المنتج العقاري والدخل الشهري ، وبرأيه ان السوق الإسكانية تنقصها جملة من التشريعات والأنظمة التي تساهم في تنظيم تلك السوق وتحفيزها مثل نظام الرهن العقاري ، وتنشيط السوق الأولية والثانوية للسندات ، والتسجيل العيني ، والتقاضي والتنفيذ السريع في قضايا التخلف أو التقاعس عن السداد الى غير ذلك من الأنظمة المحفزة .
اسكان موظفي الدولة
اما كيف يمكن تحقيق ذلك فيقول سالم الطريف ( مهندس لم يمتلك سكنا ) :ان ماتم الاعلان عنه من مؤسسة التقاعد لتوفير الاسكان لموظفي ومتقاعدي الدولة كان أمرا جيدا لو لم يتم تعقيده وتفريغه من الهدف الذي أنشئ من اجله وانه لاجل ذلك يقترح ان يتم التنسيق بين صندوق التنمية العقارية على اساس اقتطاع نسبة معينة من رواتب الموظفين وان يكون هناك اتفاقا بين الصندوق وبين بيوت تمويل وبنوك لبناء وحدات سكنية ملائمة تسلم في اوقات مناسبة للمواطنين بسعر فائدة معقول .
ثلاث فئات للمحتاجين
من جهته يدعو المهندس سعود القصير : الى تقسيم المحتاجين الى المساكن الى ثلاث فئات ، الأولى فئة الأغنياء الميسورين. وهؤلاء قادرون على شراء المساكن المناسبة لهم دون الحاجة لدعم حكومي ، والثانية الفئة المتوسطة وهي الفئة الأعرض والتي يمكن لأفرادها من شراء المساكن بالتقسيط الميسر الذي يعادل قيمة الإيجارات الشهرية السائدة ، والفئة الثالثة وهي فئة الدخل المتدني او الفقراء وهم من لا يستطيعون سداد الأقساط الشهرية . ومن أجل تمكين الطبقة المتوسطة من شراء المسكن المناسب على الحكومة ان تشجع شركات التطوير الإسكاني من خلال تطوير الأنظمة المحفزة والدعم المالي والمعنوي لإنتاج كميات كبيرة ومتنوعة ( شقق ، دبلكسات ، فلل ) بأحجام مختلفة ، وتشجيع قيام الكثير من شركات التمويل الإسكاني لتمويل المواطنين من هذه الطبقة لشراء الملائم منها بأقساط شهرية تتناسب ودخولهم بما يرفع من مستوى معيشتهم ، أما الطبقة الأخيرة فعلى الحكومة أن توجد برامج دعم لتمكينهم من شراء مساكن مناسبة تقوم الشركات المطورة بتطويرها بما يتناسب وقدرات هذه الطبقة والدعم الحكومي المقدم لها .
ويلفت القصير الانتباه في هذا الصدد الى ضرورة عدم عزل الطبقة الفقيرة في أحياء خاصة بهم لما لذلك من أثار سلبية مدمرة على المدى البعيد تحتاج لمليارات الريالات لمعالجتها حيث تشكل هذه الأحياء بمرور الزمن بؤر فقر وجهل ومرض وجريمة ومخالفة للنظام .
اقرار نظام الرهن
ويؤكد العقاري سليمان بن صالح العمري أن إقرار نظام الرهن العقاري سوف يؤدي بلا شك إلى حل أزمة الإسكان لدينا كما حدث في العديد من البلدان الأخرى وان هذا يجب أن يكون مرتبطا بحلول إسكانية عبر مشاريع عقارية واسكانية كبرى لا مجرد اجتهادات آحادية او فردية لا يمكن ان تستمر. وهذا الامر يمكن ان يكون عبر الصناديق العقارية المفتوحة والتحول إلى شركات الوساطة بمعنى حلول جديدة مدعومة بلوائح منظمة لها من قبل هيئة السوق المالية المشرفة عليها والتي ستحل بديلا عن المساهمات العقارية القديمة المتعثرة التي كانت تدار بطريقة عشوائية وكذلك البدء تدريجيا بتطبيق نظام وآلية الرهن العقاري على مراحل وليس بشكل فوري من اجل ألا يكون هناك استغلال من بعض الأطراف كما كانت المسألة من بعض البنوك في عمليات تمويل الأسهم .
التجربة المكسيكية
ومن جهته يقول المهندس سعود القصير أن نظام الرهن العقاري مكن الدول المتقدمة التي واجهت هذه المشكلة قبلنا من توفير السكن الملائم لمواطنيها في الوقت المناسب بضمان دخولهم الشهرية ، كما مكنهم من إعطاء المساكن أبعادها الإقتصادية والإجتماعية والأمنية والصحية ، وهو ما مكنهم من القضاء على المشاكل الإسكانية, كما مكنهم من تعزيز قدراتهم الإقتصادية ، كما أن الدول النامية التي واجهت المشكلة الإسكانية وأقرت نظام الرهن العقاري مثل المكسيك إستطاعت حل أكبر مشكلة إسكانية واجهتها في غضون خمس سنوات بفاعلية غير مسبوقة ويمكن لنا الإسترشاد بهذه التجربة في مواجهة القضية الإسكانية في بلادنا.
وعن كيفية ذلك يضيف القصير: ان نظام الرهن العقاري يمكن تكييفه وفق ظروف كل دولة ، وعلى العموم فهو نظام يربط الشركات المطورة بشركات التمويل الإسكاني بأصحاب المدخرات الراغبين بإستثمارها بالسوق المالية ( السندات ) والمشترين بما يؤصل لدورات مالية متتالية تحقق الربح والفائدة للجميع حيث تحفز شركات التطوير الإسكاني للإنتاج الكبير وتمكنها من تمويل مشاريعها وبيع منتجاتها ، كما تمكن شركات التمويل الإسكاني من تكرار دورات رأس المال ، وتمكن المشترين من الحصول على المسكن في الوقت المناسب ، إضافة لتمكينها أصحاب المدخرات ( وخصوصا الكتل المالية ) من إستثمار مدخراتهم في سندات آمنة ومستمرة ، وهذا بالطبع ينعكس على جودة المباني وبناء الثروات وعلى جودة الحياة وقوة الإقتصاد الوطني .
التطبيق بضوابط
ويتفق سليمان العمري مع وجهة نظر القصير بأن الرهن العقاري آلية اذا تم تطبيقها بضوابط وشروط جيدة وبتدرج سوف تحقق حفظ حقوق كافة الاطراف حيث تكمن آليتها في ان يتقدم الشخص بطلب التمويل لانشاء منزل برهن الأرض ويتم تقديم التمويل لاجل ذلك .وستكون هناك شركات تثمين وتقييم تدعم موقف المستفيد ( صاحب السكن) وكذلك مشاريع يمكن آن تعطي ريع من قيمتها تستطيع ان تحصل على تمويل بضمان الريع لانشاء مزيد من الوحدات والتوسع في هذا المجال .
تجارب الدول الأخرى
اما وليد المرشد مدير مجموعة التمويل الدولية التابعة للبنك الدولي فينبه الى نقطة هامة وهي أنه قبل تطبيق نظام الرهن العقاري في المملكة ينبغي البدء بتطبيق بعض تجارب الدول الأخرى المتعلقة بنظام الإجارة المتوافق مع الشريعة الإسلامية لحل المشكلة الإسكانية حيث يبقى المسكن باسم شركة التمويل الى حين إكمال العميل تسديد المبلغ واكبر مثال على ذلك في نظره ما تقوم به شركة (سهل) السعودية حاليا التي بدأت ممارسة هذا النشاط .
ويرى ان نظام الرهن العقاري حان وقت تطبيقه في السوق السعودية لأنه سيحل أزمة السكن وسيشجع بيوت التمويل والبنوك على الدخول في مشاريع تمويل الإسكان وتوفير الوحدات المطلوبة .
المخاوف مبالغ فيها
ويذهب العمري إلى ان ليست هناك اية مخاوف منتظرة من تطبيق نظام الرهن العقاري في المملكة على غرار ما يسمعه البعض مما حدث في امريكا حيث ان ماحدث هناك امور معقدة ومتقدمة نحن بعيدون عنها إذ أن ما نسعى إليه هو تسهيل عملية التمويل لبناء المساكن وتملك المواطنين السعوديين لمساكنهم الخاصة .
الرهن يوسع قاعدة التملك
ومن جهته يعتبر رئيس مجلس الغرف التجارية الصناعية السعودية عبدالرحمن راشد الراشد ان قرار خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز بسرعة العمل لاقرار نظام الرهن العقاري أمر سيحل أزمة الإسكان في المملكة وسيوفر الكثير من الخيارات أمام راغبي تملك الوحدات السكنية وسوف يحفز البنوك ومراكز التمويل على الدخول في الاستثمار في القطاع الإسكاني الأمر الذي سيخلق حركة تجارية واستثمارية نشطة في السوق تكون متوازنة تقدم الخدمات والمنتجات المتعددة بأسعار تنافسية وتحل الاختناقات وتمكن المواطنين الذين لا يمتلكون الا مساكنهم من الحصول على تمويل لبناء وحدات سكنية بضمان مساكنهم يستطيعون استثمارها لتزيد في مداخيلهم.
واعتبر الراشد ان هذا النظام لن يتعارض مع المشاريع الإسكانية الأخرى سواء مشروع صندوق التنمية العقارية أو مشروع التقاعد أو غيرها بل سيعطي المزيد من الفرص وينمي القاعدة الاقتصادية مستشهدا بأن عملية إقراض البنوك التجارية للمواطنين بضمان الرواتب لمواجهة حاجاتهم الاستهلاكية عملية نجحت وتجاوزت مائة مليار ريال فكيف إذا تم استثمارها في الإسكان .
الازمة الامريكية
وثمن المهندس القصير إلى قرار خادم الحرمين الشريفين بالإسراع بنظام الرهن العقاري ويرى انه ليس مناسبا فقط بل نحن في أمس الحاجة له خصوصا ونحن نعيش بوادر أزمة إسكانية خانقة ، حيث أصبح التضخم في بلادنا يتزايد سنويا في ظل أسعار المساكن المرتفعة نتيجة الفجوة الكبيرة بين المعروض والمطلوب من الوحدات ، أما بالنسبة لمشكلة الرهونات العقارية عالية المخاطر في أمريكا فهذا منتج من منتجات نظام الرهن العقاري وهو عالي المخاطر وجميع المتعاملين به يعلمون ذلك .
ويجب أن نعرف أن الأزمة في أمريكا ليست أزمة رهونات عقارية بقدر ماهي أزمة إئتمان حيث تنازلت بنوك الرهن العقاري عن الكثير من المعايير الإئتمانية حتى تم تمويل أفراد ذوي سجلات إئتمانية متدنية وغير مناسبة ولاتؤهلهم للحصول على تمويل ، وهي مشابهة للأزمة التي حصلت في سوق الأسهم السعودية حيث قدمت البنوك تسهيلات للكثير من المضاربين دون الإلتزام بمعايير الإئتمان المتعارف عليها مما أدى الى نشوء أزمة كبيرة في سوق الأسهم السعودية ، بمعنى أن أزمة الرهونات العقارية عالية المخاطر في أمريكا يمكن تصنيفها على أنها أزمة إئتمان حدثت في السوق الإسكانية ، ويمكن لها أن تحصل في أي سوق أخرى كسوق الأسهم على سبيل المثال ، وعليه يمكن تجنب هذه الأزمة ببساطة من خلال تطبيق معايير الإئتمان العالمية وعدم التنازل عنها مهما كانت الظروف ، وعلى كل حال علينا أن نتجنب الدخول في منتجات الرهونات العقارية عالية المخاطر بسبب ضعف القدرات الإئتمانية لطالبي التمويل ، وعلينا أن نعرف أن كل منتج له من الأثار الإيجابية والأثار السلبية ، وحالما تكون الفوائد أكثر من السلبيات فهو منتج جيد ، والسيارة كما هي أداة نقل فقد تكون أداة قتل إذا أسأنا إستخدامها

مطالبات بوضع آلية معينة لتطبيقه
نظام الرهن العقاري يوسع دائرة المستفيدين من البرامج التمويلية

قبل بدء تطبيق نظام الرهن العقاري تتداعى كثير من الأسئلة عن آلية تطبيقه، ومدى الاستفادة التي سيجنيها المواطن والسوق العقارية والمصرفية منه على حد سواء. وأكد عدد من المختصين والأكاديميين ان نظام الرهن العقاري يوسع عملية التمويل لتشمل عددا كبيرا من المستفيدين دون حصرها في شريحة معينة من الناس، وأشاروا في تصريحات لـ"عكاظ " إلى أن آلية تطبيق نظام الرهن العقاري تحدد مدى إمكانية الاستفادة منه، وطالبوا بتخصيص جهات معينة لتقوم بمهام التثمين الحقيقي للعقار. الدكتور نايف الشريف أستاذ القانون التجاري قال: للأسف لم يكن في الماضي تنظيم شامل لمسألة الرهن العقاري، فالرهن عبارة عن ضمان، والمواطن الذي كان ولا يزال يذهب للبنك للحصول على تمويل لا يجد ضمانا سوى راتبه، وهو الأمر الذي حصر عملية التمويل في شريحة معينة من الناس. ولذا كان من الضروري إيجاد ضمانات للبنوك غير ضمان الراتب، وهو ما سيكون له اثر اقتصادي واجتماعي كبير جدا، إذا ما كان النظام واضحا وكانت هناك جهة حكومية يكون لديها من يمثلها من البنوك والمؤسسات التمويلية، تقوم بمهام التثمين الحقيقي للعقار، وليس على أساس الأسعار المتضخمة كما هو حاصل حاليا. ويضيف الشريف: كما يجب أن تكون من مسؤوليات هذه الجهة الرقابة على العلاقة بين الجهات التمويلية وعملائها وكذلك مراقبة عمليات التسعير في ظل تقلبات أسعار السوق العقارية. المثمن العقاري في الغرفة التجارية الصناعية بجدة عبد الله الأحمري قال: الأنظمة التي تختص بسوق العقار ومنها نظام الرهن العقاري موجودة منذ زمن لكن ليست مطبقة، وأجد أنه من الأهمية بمكان تحديد من هي الجهة المخولة بمسألة التثمين في ما يختص بنظام الرهن العقاري إذا ما طبق فعليا، كي لا يكون هناك استغلال لحاجة المواطن عبر بخسه رهنه العقاري، فكما هو معروف أن البنوك وشركات التمويل تعمد على تثمين مندوبيها للرهون العقارية وهو تثمين لا يجب اعتماده، فشهادة الأجير للمؤجر لا تجوز. وأضاف: نحن بحاجة لوحدات سكنية وهناك مشاريع قائمة لتوفيرها ونظام الرهن سيلبي كثيرا من احتياجات المواطنين للوحدات السكنية، ولا أتوقع أن يكون لنظام الرهن العقاري في حالة تطبيقه تأثير كبير على الأسعار في السوق العقارية.
الرهن وسيلة تمويلية
الدكتور أسامه فلالي أستاذ الاقتصاد يرى من جانبه أن الرهن العقاري وسيلة من وسائل التمويل، وهي أن تضع "العقار" رهنا مقابل التمويل، لحاجة المقرض لأن يكون هناك ضامن لقرضه، وكلمة رهن لم ترد في القرآن الكريم سوى مرة واحدة حيث قال تعالى (وَإِن كُنْتُمْ عَلَى سَفَرٍ وَلَمْ تَجِدُوا كَاتِبًا فَرِهَانٌ مَّقْبُوضَة...) “آية 283 سورة البقرة”، ودلالة ذلك هو عدم التوسع في مسألة الرهن، لا كما هو حاصل في بعض الدول كالولايات المتحدة الأمريكية التي باتت تعاني من أزمة في الرهن العقاري. كما أن التوسع في تقديم القروض سيؤدي إلى زيادة في تكاليف إنتاج السلع وهو ما سيؤدي إلى ارتفاع الأسعار بكل تأكيد.
ويرى المصرفي المعروف محمد صالح الزهراني ان تطبيق نظام الرهن العقاري سيكون في فائدة المواطن بالدرجة الأولى ثم البنوك والمصارف التجارية، لاسيما أن المواطن يبحث عن تمويل بأقل تكلفة وبأيسر الشروط، في حين أن بعضا من البنوك شرعت في تقديم قروض عقارية ميسرة لمنسوبيها، تشبه في نظامها نظام الرهن العقاري المزمع تطبيقه. وقال: بالتأكيد سيزيد النظام في حركة المصارف التجارية اذا ما تفاعلت هي الاخرى مع نظام الرهن العقاري. __________________

بسبب البون الشاسع بين القوة الشرائية والأسعار .. تجار لـ "الاقتصادية":
المصارف الإسلامية في الخليج مهددة بأزمة "رهونات عقارية "

كشف لـ "الاقتصادية"تجار وعقاريون عن تسييل مستثمرين خليجيين ودائعهم بعد الخفض المطرد لسعر الفائدة الأمريكية، بيد أنهم أوضحوا أن الزيادة السعرية في العقار وضعت كثيرين منهم في "مأزق" و"حذر".
وحذروا "من وقوع المصارف الإسلامية في أزمة رهونات عقارية (تصريف العقار وبيعه) مماثلة لتلك التي حدثت في أمريكا، بعد توغلها في استثمار العقار وعدم قدرتها مستقبلا على استرداد قيمة الأراضي"، مرجعين ذلك إلى البون الشاسع بين القوة الشرائية وأسعار العقار المرتفعة في السوق.
وقال رجل الأعمال البحريني المعروف جاسم مراد، إن المصارف الإسلامية في المنطقة أصبحت تستثمر بقوة في مجال العقار "خاصة في البحرين"، واشترت في هذا الصدد "أراضي" من كبار التجار و"علية القوم" في الخليج وأسهمت بدرجة كبيرة في رفع الأسعار، لافتا إلى أن تلك البنوك "وقعت في ورطة، لأن دخل الفرد الخليجي لا يتناسب والأسعار المطروحة في سوق العقار".
وأضاف أن البنوك الخليجية تتعامل أيضا في النشاط العقاري، لكنها ليست بمستوى نظيرتها الإسلامية، حيث إن الأخيرة توغلت في استثمار العقار، وأصبحت تسيطر عليه"، محذرا من "أزمة رهونات عقارية" مماثلة لتلك التي حدثت في أمريكا وإن كانت بشكل آخر، وقال" لن تتمكن البنوك الإسلامية مستقبلا من استرداد قيمة تلك الأراضي سواء كانت سكنية أو استثمارية في ظل البون الشاسع بين القوة الشرائية في السوق والأسعار المرتفعة للعقار، وبالتالي ستبقى الأراضي (محلك سر)".

في مايلي مزيداً من التفاصيل:

كشف تجار وعقاريون لـ "الاقتصادية" عن تسييل مستثمرين خليجيين ودائعهم بعد الخفض المطرد لسعر الفائدة الأمريكية، بيد أنهم أوضحوا أن الزيادة السعرية في العقار وضعت كثيرين منهم في "مأزق" و"حذر".
وحذروا "من وقوع المصارف الإسلامية في أزمة رهونات عقارية (تصريف وبيع العقار) مماثلة لتلك التي حدثت في أمريكا، بعد توغلها في استثمار العقار وعدم قدرتها مستقبلا على استرداد قيمة الأراضي"، مرجعين ذلك إلى البون الشاسع بين القوة الشرائية وأسعار العقار المرتفعة في السوق.
وقال رجل الأعمال البحريني المعروف جاسم مراد، إن المصارف الإسلامية في المنطقة أصبحت تستثمر بقوة في مجال العقار "خاصة في البحرين"، واشترت في هذا الصدد "أراضي" من كبار التجار و"علية القوم" في الخليج وساهمت بدرجة كبيرة في رفع الأسعار، لافتا إلى أن تلك البنوك "وقعت في ورطة، لأن دخل الفرد الخليجي لا يتناسب والأسعار المطروحة في سوق العقار".
وأضاف "صحيح أن البنوك الخليجية تتعامل أيضا في النشاط العقاري، لكنها ليست بمستوى نظيرتها الإسلامية، حيث إن الأخيرة توغلت في استثمار العقار، وأصبحت تسيطر عليه"، محذرا من "أزمة رهونات عقارية" مماثلة لتلك التي حدثت في أمريكا وإن كانت بشكل آخر"حيث لن تتمكن البنوك الإسلامية مستقبلا من استرداد قيمة تلك الأراضي سواء كانت سكنية أو استثمارية في ظل البون الشاسع بين القوة الشرائية في السوق والأسعار المرتفعة للعقار، وبالتالي ستبقى الأراضي (محلك سر)".
ولفت مراد "وهو أحد التجار المساهمين في عدد من الشركات والمصارف في البحرين"، إلى أن المستثمرين في المنطقة اتجهوا إلى العقار بعد الخفض المتواصل لسعر الفائدة على الدولار، بيد أنه تساءل "هل نحن بحاجة إلى كل هذا العقار؟".
وتابع "بعض المستثمرين توجهوا إلى الأسهم لكنهم فوجئوا بحجم المضاربات في أسواق المال الخليجية، التي أدت إلى هبوط مؤشرات البوصات في المنطقة"، معتبرا "الذين وضعوا أموالهم بالفرنك السويسري والجنيه الإسترليني واليورو"، بأنهم كانوا في مأمن من مخاطر الدولار.
وتوقع أن تلجأ الدول الأوروبية لخفض سعر الفائدة على اليورو، "لاحتواء التضخم في دول الاتحاد الأوروبي، ووضع منتجات منطقة اليورو في وضع تنافسي أمام نظيرتها الأمريكية".
ولاحظ أن دول الخليج "لا تستطيع فك ارتباطها بالدولار، وإلا ستقع في مشكلة، إذ إنها ستضطر لدفع أموالا إضافية ستزيد من تكلفة عمالتها المستوردة".
ورغم أن رئيس مجموعة شركات المتروك والعضو المنتدب للشركة البحرينية السعودية للتجارة، جميل المتروك، أقرّ بوجود عمليات تسييل "ودائع" في الأسواق الخليجية بسبب الخفض المطرد لأسعار الفائدة على الدولار، بيد أنه أكد أن توجه المستثمرين نحو عملة أخرى سيعرضهم لمخاطر سعر الصرف و" الخسارة"، معتبرا أن العقار لا يزال "هو الحاضر الأبرز "رغم ارتفاع أسعاره.
وتابع "هناك مجالات وفرص أخرى أمام المستثمرين الخليجيين، مثل الصناعة والتجارة والأسهم، غير أنهم يفضلون المجال العقاري"، مشيرا إلى أن أسعاره السابقة قبل نحو خمس سنوات "لم تكن حقيقية"، والأسعار لم تشهد ارتفاعا ملموسا منذ الثمانينيات وحتى مطلع الألفية الثالثة "على النحو الذي يأخذ بعين الاعتبار نسبة التضخم الذي يراوح بين 3 و5 في المائة".
ولفت المتروك إلى أن البعض وضع أموالا في الأسهم "استنادا إلى المركز المالي والربحي بالنسبة للشركة المدرجة في البورصة"، منوها لوجود فرص مجدية في سوق المال السعودية.
من جانبه، وصف المستشار العقاري سعد هلال "أسعار الفائدة على الودائع، بأنها لا تبعث على التفاؤل أو تدفع المستثمرين على الاحتفاظ بها، حيث بلغت مستوى 2.5 في المائة "، متسائلا " إلى متى سنبقى في منطقة الخليج حياري: بين الاستثمار في الودائع الثابتة أو العقار في تراجع أسعار الأولى ".
وأكد أن العديد من المستثمرين الخليجيين "كسروا ودائعهم وقاموا بتسييلها، بعد انحدار أسعار الفائدة الأمريكية، للبحث عن ملاذ آمن"، بيد أنه قال" إن الكثير منهم واجه مأزق ارتفاع أسعار العقار ومواد البناء، ما شكل عائقا بالنسبة لهم، ولذلك فإنهم أصبحوا يتعاملون بحذر مع سوق العقار، حيث شهد السوق العقاري الخليجي ارتفاعا منذ بداية العام الجاري بين 10 و20 في المائة".
ولاحظ هلال أن ارتفاع أسعار العقار أثّر في تدفق المستثمرين السعوديين إلى البحرين، رغم أن تواجدهم لا يزال معقولا حتى الآن، داعيا دول الخليج لطرح أدوات استثمارية جديدة، غير "الودائع والعقار"، خاصة لأنه مع ارتفاع حجم السيولة في السوق أثر الارتفاع المتواصل لأسعار النفط __________________

خبراء يرونه الفرصة المتاحة لتملك 80 % من السعوديين للمسكن
خبراء: "الرهن العقاري" سيلجم أسعار المساكن في السعودية

راهن عقاريون سعوديون على أن تطبيق نظام الرهن العقاري في السعودية من شأنه لجم أسعار العقارات والوحدات السكنية الماضية في ارتفاع متزايد جعل حلم تملك المسكن بعيد المنال عن غالبية المواطنين.
ودعا عدد من الخبراء والمهتمين بالقطاع العقاري إلى سرعة تفعيل النظام وتطبيقه على أرض الواقع بأسرع وقت ممكن قبل تفاقم أسعار العقار ومواصلتها الارتفاعات.
وأكدوا أهمية إيجاد نظام واضح وصريح يحفظ لكل الأطراف حقوقهم، وعدم التهاون وإيجاد المبررات عند التقيد بالبنود والالتزامات، خاصة أن المبالغ التي تدفع مقابل العقار لا يمكن التهاون فيها، مبينين أن عدم التهاون سيكون له أثره الإيجابي خاصة أن هناك طلبا متزايدا على العقارات.

في مايلي مزيداً من التفاصيل:

تترقب الأوساط العقارية في المملكة تحولا جذريا في سوق العقارات من خلال التغيير في التشريعات والتنظيمات المتعلقة بالسوق، حيث دعا عدد من الخبراء والمهتمين بالقطاع العقاري إلى سرعة تفعيل نظام الرهن العقاري وتطبيقه على أرض الواقع بأسرع وقت ممكن قبل تفاقم أسعار العقار ومواصلتها الارتفاعات.
وأكدوا أهمية إيجاد نظام واضح وصريح يحفظ لكل الأطراف حقوقهم، وعدم التهاون وإيجاد المبررات عند التقيد بالبنود والالتزامات، خاصة أن المبالغ التي تدفع مقابل العقار لا يمكن التهاون بها، مبينين أن عدم التهاون سيكون له أثره الإيجابي خاصة أن هناك طلبا متزايدا على العقارات.
وقالوا إن الرهن العقاري يعد حجر الزاوية لإتاحة الفرصة لتملك العقار، وإن تطبيقه سيخفض من عملات البنوك وشركات التمويل العقاري أكثر من 50 في المائة من المبالغ التي تؤخذ الآن.
من جهته بين عبد العزيز العجلان رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في الرياض أن الإسراع في تطبيق نظام الرهن العقار سيسهم في توفير المسكن لكل مواطن، حيث يعد توفير التمويل لتملك العقار حجر الزاوية لإتاحة الفرصة لتملك العقار، نظراً لأن نحو 80 في المائة من سكان المملكة لا يستطيعون تملك العقار من مواردهم الذاتية، وأن الرهن العقاري سيحقق المصلحة بالنسبة للمواطنين للحصول على العقار ولجهة التمويل لضمان حقوقها.
وطالب العجلان بأن يكون هناك تأن من قبل البنوك وشركات التمويل العقاري عند تطبيقه وعدم التسهيل من البداية حتى يتم معرفة النظام من جميع الأطراف المستفيدة.
وقال رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في الرياض إن الدراسات والبحوث أظهرت حاجة سوق العقار في المملكة إلى شركات تمويل، لأن الطلب المتنامي أكثر من العرض على الوحدات السكنية. مطالبا بضرورة الإسراع في تطبيق قانون الرهن العقاري بوصفه أحد الحلول المطروحة لحل مشكلة الإسكان.
وقال عبد العزيز القاسم مستشار قانوني وشرعي إن الإسراع في صدور قانون الرهن العقاري أصبح مطلبا مُلحا خاصة مع الارتفاعات الكبيرة في أسعار العقارات، مؤكدا أن تنفيذ القانون على أرض الواقع سيكون بشكل تدريجي، ويحتاج إلى ما بين ثلاث إلى خمس سنوات حتى ينفذ بالكامل.
وبين القاسم أن قانون الرهن العقاري لدينا قد تم أخذه من خلال تأصيله وتعزيز جاذبيته واستجابته لمتطلبات واقعنا المحلي من التجارب الإقليمية والدولية المتميزة.
وذكر في هذا الإطار أهمية تفعيل الرؤى والمقترحات الرامية لسن
الأنظمة التي أسهم في بلورتها ودعمها العاملون في القطاع العقاري، والتي من شأنها أن تسهم في تيسير الحصول على التمويل اللازم لتلك المشروعات, ومنها بالطبع نظام التمويل والرهن العقاري.
وقال القاسم إن قانون الرهن العقاري الذي يدرس حاليا قد أخذ في الاعتبار المماطلة في السداد، والتي بينت الدراسات السابقة أن الأسباب في التعثر والتأخير في السداد يعود إلى عدم وجود قاعدة واضحة ونقص الموارد البشرية والتدريب وجهات التنفيذ ولكن في القانون الجديد تم تحديد كل الإجراءات التي يمكن العمل بها، موضحا أن التأخر أو التعثر في السداد لن يتجاوز ثلاثة أشهر.
وفي هذا الصدد قال محمد بن يحيى البكري رئيس مجلس إدارة شركة صكوك للتطوير العقاري إن تطبيق نظام الرهن العقاري في المملكة سيسهم في حل الكثير من العقبات التي تعترض نمو السوق العقارية، وذلك
من خلال إيجاد التسهيل في عمليات التمويل والحد من ارتفاع أسعار العقارات، وتوافر المساكن بأنواعها بشكل كبير، متمنياً سرعة البدء في تفعيل وتطبيق النظام على أرض الواقع قبل تفاقم أسعار العقار واستمرار ارتفاع الأسعار غير المبرر.
وأشار البكري إلى أن هناك بحوثا ودراسات عديدة تتعلق بالرهن العقاري من حيث المطالبات بتفعيله وإتاحة الفرصة للبنوك وشركات التمويل لرهن العقار، وتقديم التسهيلات اللازمة لتمويله مقابل الرهن، موضحا أن ذلك سينعكس إيجابا على حركة السوق عامة وإتاحة الفرصة لذوي الدخل المتوسط والمحدود لتملك مساكن مستقلة سواء فللا أو شققا لهم إلى جانب ضرورة إيجاد شركات تمويل عقارية عملاقة تسعى إلى تسهيل القوانين والأنظمة المتعلقة بإنشاء مثل هذه الشركات. __________________
طالب بتفعيل وتطبيق نظام الرهن
السعيدان: السوق العقارية تحتاج هيئة لحماية الحقوق وفض المنازعات

دعا الشيخ حمد السعيدان رئيس مجلس ادارة احدى الشركات العقارية لإنشاء هيئة للاشراف على السوق العقاري. وأكد ضرورة توفير بيئة تشريعية وتنظيمية تكون حاكمة ومتحكمة في توجيه جميع الاطراف وتملك من الادوات الرقابية ما يمكنها من المتابعة والاشراف على السوق العقاري لحماية وحفظ حقوق جميع الاطراف وفض المنازعات وضرورة وجود تشريع لشركات التمويل العقاري لمزاولة عملها وتنظيم اجراءات وشروط التسديد والرهن العقاري لصالح شركة التمويل. وقال ان القطاع العقاري بالمملكة في حاجة لـ290 مليار دولار (1.1 تريليون) ريال في العشرين سنة القادمة. واشاد بتوقيع الدكتور ابراهيم بن عبدالعزيز العساف وزير المالية ورئيس مجلس ادارة صندوق الاستثمارات العامة لمذكرة التفاهم لتنشيط التمويل الاسكاني في المملكة مع كل من المؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية والمؤسسة العامة للتقاعد وتتضمن تقديم تمويل طويل الاجل لمؤسسات التمويل الاسكاني السعودية بمبلغ 1.5 مليار ريال.
وتوقع ان يسهم تطبيق نظام الرهن العقاري في المملكة في حل الكثير من العقابات التي تعترض نمو السوق العقارية وذلك من خلال تسهيل عمليات التمويل والحد من ارتفاع اسعار العقارات وتوافر المساكن بشكل كبير مما يؤدي لخفض نسبة التضخم متمنيا سرعة البدء في تفعيل وتطبيق النظام على ارض الواقع قبل تفاقم اسعار العقار واستمرار ارتفاع الاسعار غير المبرر.
واضاف ان السوق السعودية ستشهد في حالة اقرار النظام انطلاق شركات وصناديق تمويل عقارية سواء كانت لمستثمرين او بنوك سعودية مما يسهم في فتح قنوات عدة للتمويل مما ينعكس ايجابيا على حركة السوق عموما واتاحة الفرصة لذوي الدخول المحدودة والمتوسطة لتملك مساكن مشيرا الى توجه عدد من الشركات العقارية السعودية لتحويل نشاطها من تطوير العقارات في الاراضي الى تطوير المساكن خصوصا بعد اعلان الحكومة عن تشريع جديد في قطاع العقارات والمتعلقة بالقطاع الاسكاني.
وطالب بفعالية اكثر لجهات التمويل العقاري وقال: ان البنوك تضع مجموعة من الشروط لحصول العملاء على التمويل العقاري ومنها دخل شهري يراوح بين 3 و6 آلاف ريال والحد الاقصى للتمويل مليونا ريال ومتوسط المدة بين 5 سنوات و25 سنة.
واضاف: هناك شركات للتمويل العقاري ولكن لم يصل دورها الى المرجو منها ومنذ صدور لائحة صناديق الاستثمار العقارية لم يصدر الا صندوق عقاري واحد رغم ان اصدار هذه الصناديق كانت متاحا.
وأردف يقول ان الحل في توفير تسهيلات في البنوك لتلبية حاجة السوق المستقبلية. __________________

الرهن العقاري-1-"
نظرا لقرب صدور نظام الرهن العقاري فسأحاول في هذه الزاوية أن أشير إلى بعض أحكامه الفقهية بصورة مبسطة قدر المستطاع, وبالذات المسائل والأحكام التي تتعلق بالتعاملات بين طالب التمويل والممول على اعتبار أن الرهن سيكون أهم الضمانات للمديونيات, ومن ثم سأتطرق ـ إن شاء الله ـ للتعليق على مشروع النظام والذي نشرته عدد من الصحف, أو النظام ذاته في حال كان صادرا في وقت الكتابة.
الرهن في اللغة: الثبوت والدوام، يقال: ماء راهن أي: راكد ودائم، ومعناه في كلام الفقهاء: جعل عين مالية وثيقة بدين يستوفى منها أو من ثمنها إذا تعذر الوفاء, ويقصد بالتعريف: أن هناك دينا لشخص في ذمة شخص آخر, ولسداد هذا الدين فإن الدائن يطلب من المدين ما يضمن له أن الدين سيسلم في وقته وإلا فللدائن أن يستوفي دينه من العين المرهونة أو من ثمنها, ويستمد الرهن مشروعيته وأحكامه من النصوص الشرعية في الكتاب والسنة كما في قوله تعالى: {وإن كنتم على سفر ولم تجدوا كاتبا فرهان مقبوضة}،. كما أن النبي صلى الله عليه وسلم رهن درعا عند يهودي في المدينة وأخذ منه شعيرا لأهله وقد أجمعت الأمة على مشروعية الرهن، وتعاملت به من حين عهد النبي صلى الله عليه وسلم إلى يومنا هذا، ولم ينكره أحد, ويسمى صاحب الدين " الدائن" مرتهنا, و"المدين" راهنا, و"العين" الرهن أو المرهون, وفصلت في هذه المصطلحات لأنها سترد كثيرا في ثنايا المقالات التالية.
ويشترط لصحة الرهن أن يكون الراهن جائز التصرف, مالكا للمرهون أو مأذونا له بالرهن ولو لم يكن مالكا كالمستعير, ويجوز للشخص أن يرهن ماله على دين غيره, فالدين لشخص ومقدم الرهن شخص آخر, ويشترط في العين المرهونة أن تكون مما يصح بيعه فكل ما صح بيعه صح رهنه, ويصح أن يرهن نصيبه المشاع, وهناك مسألة يذكرها العلماء باسم: "رهن المبيع على ثمنه", ويقصدون بها أن المشتري يرهن العين التي اشتراها بالثمن المتبقي في ذمته, وهي الصورة الأغلب في التعاملات المالية المعاصرة, وهي صورة جائزة.
وهناك تفصيلات ومسائل مهمة سأشير إليها لاحقا إن شاء الله.

__________________

ساخن (محمد المحنا)

يطرح قريبا في السوق المحلي نظام جديد للتمويل العقاري، وقالت مصادر في مجلس الشورى امس انه أسند لمؤسسة النقد العربي السعودي تنظيم قطاع التمويل العقاري، بما في ذلك:السماح للبنوك بمزاولة التمويل العقاري بتملك المساكن لغرض تمويلها استثناءً من حكم الفقرة (الخامسة) من المادة (العاشرة) من نظام مراقبة البنوك، وفقاً لهذا النظام وما تحدده اللائحة، وكذلك الترخيص لشركات التمويل العقاري، وفقاً لهذا النظام ونظام مراقبة شركات التمويل، علاوة على الترخيص لشركة مساهمة أو أكثر لإعادة التمويل العقاري طبقاً لاحتياجات السوق.وقالت المصادر ان هذا النظام يجيز السماح لصندوق الاستثمارات العامة بالمؤسسة المساهمة في ملكيتها، على أن يوافق الوزير على ترشيح رئيس مجلس الإدارة وأعضاء المجلس باقتراح من المحافظ، وللممولين المرخص لهم المشاركة في ملكية الشركة، ويطرح للاكتتاب العام جزء من أسهمها وفق نظام السوق المالية.ومن اختصاصات المؤسسة أيضا حسب النظام الجديد: الترخيص لشركات التأمين التعاوني بتغطية المخاطر المتعلقة بالتمويل العقاري، وفقاً لنظام مراقبة شركات التأمين التعاوني، وإصدار المعايير والإجراءات المتعلقة بالتمويل العقاري ومراجعة نماذج عقود التمويل العقاري التي يصدرها الممولون العقاريون، والتأكد من مطابقتها لتلك المعايير والإجراءات، وتحقيقها للحماية الواجبة للمستهلك والمستفيد.

كما طالب النظام بنشر البيانات المتعلقة بسوق التمويل العقاري ورعاية تطوير تقنيات التمويل العقاري، بما في ذلك تقنيات تيسير تدفق البيانات بين السوقين الأولية والثانوية. وأن تقوم وزارة التجارة والصناعة ووزارة العدل بنشر كل فيما يخصه من البيانات المتعلقة بنشاط السوق العقاري، في نشرات دورية وفقاً لما تحدده اللائحة، وعلى المحاكم وكتابات العدل تمكين الممولين العقاريين المرخص لهم من الاطلاع والحصول على المعلومات المدرجة في سجلات العقار لديهم.

وأوجب النظام على الممولين العقاريين وشركات إعادة التمويل العقاري تغطية مخاطر التمويل العقاري بالتأمين التعاوني وفقاً لأحكام اللائحة، وأن يكون للمستفيد سجل ائتماني لدى أحد مقدمي الخدمة المرخص لهم وفقاً لنظام المعلومات الائتمانية، وأن تدرج فيه بيانات سلوكه الائتماني خلال مدة التمويل، وتحدد اللائحة وتعليمات المؤسسة الحد الأدنى لمدة سجل المستفيد وبيانات السجل خلال مدة التمويل.

وأجاز النظام الدعم الحكومي وذلك بأن يخصص صندوق التنمية العقارية جزءاً من ميزانيته المعتمدة كضمانات ومعونات لدعم التمويل العقاري لمستحقي الدعم من ذوي الدخل المحدود وجمعيات الإسكان، وتنظيم اللائحة كيفية ذلك.

وتتضمن الحكومة الوفاء بالالتزامات المالية التي تترتب على ضمانات صندوق التنمية العقارية لدعم التمويل العقاري، وذلك في حدود ما يعتمد لتلك الضمانات في ميزانيات الصندوق.

وأشار النظام إلى ما يعرف بالسوق الثانوية للتمويل العقاري، والتي تعنى بالممولين العقاريين من خلال: شركات إعادة التمويل العقاري، والأدوات المالية، وفقاً لأحكام نظام السوق المالية.

وأعفى النظام الذي سيدرسه المجلس إجراءات نقل الرهن في السوق الثانوية للتمويل العقاري من رسوم التسجيل في نظام التسجيل العيني للعقار.

كما حدد مسؤولية المحكمة بالفصل في المنازعات الناشئة عن عقود التمويل العقاري، وإيقاع غرامة مالية لا تتجاوز (10.000) عشرة آلاف ريال على من تثبت مماطلته في الوفاء بالتزاماته في التمويل العقاري، وتودع الغرامة في حساب صندوق التنمية العقارية وتخصص لدعم جمعيات الإسكان، وتختص لجنة الفصل في منازعات الأوراق المالية المنصوص عليها في نظام السوق المالية بالفصل في منازعات الأوراق المالية للتمويل العقاري.

وطالب النظام مؤسسة النقد العربي السعودي إعداد اللائحة التنفيذية لهذا النظام خلال تسعين يوماً من تاريخ نشره، وتصدر بقرار من الوزير. حيث منح النظام وزارة المالية صلاحية إعداد السياسات العامة للتمويل العقاري بعد أن يقرها مجلس الوزراء، وتضع الوزارة الخطط التنفيذية اللازمة لذلك.

--------------------------------------------------------------------------------------

نقمة الرهن العقاري

يجب أن نعلم بأن نظام الرهن العقاري باختصار هو أن يسمح للناس بتملك العقار عن طريق الإقراض مع بقاء المسكن مرهونا للممول سواء كان بنكا أو شركة تمويل عقارية , ويعني هذا أن المسكن يبقى ملك للشركة الممولة أما المقترض فهو مجرد مستأجر للسكن حتى استيفاء كامل قيمة القرض وهنا مكمن الخطورة .

أن ما حدث في الولايات المتحدة من أزمة للرهن العقاري نشأت جراء تخلف سداد القروض العقارية الممنوحة بمرهونات وضمانات غير كافية، كذلك لأن كثيرا من القروض الإسكانية منحت للمقترضين من ذوي تاريخ الاعتماد أو سجل الائتمان الضعيف أو المعدوم، وبالتالي غير مؤهلين للحصول على أسعار الفائدة الأقل و السائدة في سوق القروض العقارية المضمونة بمرهونات من الدرجة الأولى.

وبهذا عادت ملكية المساكن للبنوك والشركات الممولة وعندها نشأت المشكلة فكثر العرض وقل الطلب لأن البنوك تريد أن تبيع المساكن المعادة لها ولا يوجد سيولة في أيدي الناس للشراء بالقدر الكافي وهنا انهار القطاع العقاري في الولايات المتحدة هذا بالنسبة للمشكلة باختصار .

الخطور تكمن عندنا أن هناك بعض البنوك المحلية تأخذ الفائدة مضاعفة دون أن يشعر المقترض وتحت مسمى (تمويل إسلامي) بحيث لو أقترض الشخص 100 ألف ريال فأن نسبة الفائدة المترتبة عليه بالاتفاق هي 4 بالمئة مثلا وهي في الحقيقة 4 بالمئة في خمس سنوات أي أنه سوف يسدد 20 ألف ريال بمعنى أن الفائدة المحققة للبنك هي 20 بالمئة بينما البنوك الأجنبية لا تحتسب الفائدة على أصل المبلغ وهو 100 ألف بل تحتسب الفائدة على المبلغ المتبقي من القرض .

وبهذا على المقترض أن يعلم بأن الفائدة عليه سوف تصبح متراكمة بدون أن يعلم وعليه أيضا أن يعلم أنه في حال تخلفه عن السداد فمن حق الممول استعادة المسكن واعتبار ما دفعه إيجارا وذلك مسجل ضمن بنود العقد الذي يوقع عليه مستعجلا دون الاستشارة والرجوع لكل بنوده فعليه أن يقرأ العقود جيدا وحتى لا يصبح هناك خلاف في المستقبل فمن المهم أن تتولى الهيئة العامة للإسكان كافة القضايا المختصة بالتمويل والرهن العقاري حتى في حال نشوء نزاع لا سمح الله يتم تثمين المسكن ويعاد لكل صاحب حق حقه مع العلم بأن قيمة المسكن قد تزيد مع مرور السنين فلو أعاد الممول كامل المبلغ للمقترض فأنه في الحقيقة أي الممول ربحان ربح مضاعف لأن قيمة المسكن قد زادت ولكن الحل الحقيقي هو في التثمين العقاري المحايد والذي يخضع لشروط معينه يجب توليها من الهيئة العامة للإسكان ودراستها للخروج بحلول تخدم المجتمع في المستقبل وإخضاع ذلك لنسبة معينه من الحصة الكاملة في المسكن منذ الشراء وحتى وقت نشوء الخلاف.

-----------------------------------------------------------------------------------------------

.أسامة أبوغرارة لـ "الاقتصادية" اللجنة المالية أنهت كامل الدراسة للأنظمة العقارية
"الشورى" يبدأ غدا مناقشة 4 أنظمة عقارية أبرزها التمويل والرهن

- علي المقبلي من مكة المكرمة - 19/05/1429هـ
أبلغ "الاقتصادية" أمس الدكتور أسامة أبو غرارة رئيس اللجنة المالية في مجلس الشورى أن المجلس سيستمع في جلسة غد الأحد إلى أحد الملفات الاقتصادية المهمة في الشأن العقاري، وذلك من خلال دراسة أربعة أنظمة وهي: نظام التمويل العقاري ونظام مراقبة شركات التمويل ونظام التأجير التمويلي ونظام الرهن العقاري المسجل، وقال أبو غرارة إن اللجنة المالية أنهت الدراسة الكاملة لهذه الأنظمة واستمعت في وقت سابق إلى آراء عدد من المهتمين بقطاع العقار والإسكان في المملكة واللجنة تنتظر آراء وتصويت الأعضاء على هذه الأنظمة تمهيدا لإقرارها بالصيغة النهائية والتصويت عليها من قبل أعضاء المجلس، ولم يعط رئيس اللجنة المالية وقتا محددا لخروج هذه الأنظمة ورفعها إلى مجلس الوزراء لإقرارها بشكل نهائي، مشيرا إلى حرص المجلس على إنجازها بسرعة للمساهمة في تطوير الأنظمة والتشريعات الخاصة بالسوق العقارية السعودية وبناء مستقبل واضح لهذه السوق المحفزة للمستثمرين حيث تعد هذه السوق من أهم وأكبر الأسواق العقارية في المنطقة.
وكانت اللجنة المالية في مجلس الشورى قد تسلمت من المجلس الاقتصادي الأعلى ملف نظام الرهن العقاري والأنظمة المرتبطة به، وذلك بعد أن أنهت اللجنة خلال الفترة الماضية رصد وتسجيل مرئيات وملاحظات أصحاب الاختصاص من خبراء وصناع العقار في المملكة على الأنظمة العقارية الجديدة، إلى جانب المستثمرين في القطاع التمويلي والبنكي والتطوير العقاري وصندوق التنمية العقاري
واعتبر العقاريين والمتعاملين في السوق على أهمية مشاريع الأنظمة الجديدة للتمويل العقاري والأنظمة المساندة لها التي سوف تساهم حال إقرارها والعمل بها في نضج السوق العقاري، خاصة في دمج السوقين المالي، والعقاري كونها خطوة مهمة في إدخال السوق العقارية في الدورة الاقتصادية للبلد من خلال تحويل الأصول العقارية إلى سيولة مالية تضخ في السوق المحلي، خاصة أن المملكة تمتلك أصولا عقارية كبيرة جدا وستشكل نقلة نوعية لتحديث الأنظمة والتشريعات حيث يترقب العاملون في القطاع العقاري السعودي صدور هذه الأنظمة لإزالة الجدل الدائر حول عمليات التمويل التي تتم حالياً من قِبل بعض الشركات والمؤسسات المالية في السعودية، لأنه بحسب المتابعين يساهم في اكتمال المعادلة التي تضمن حقوق الطرفين، وهما المستثمر العقاري والمؤسسات التمويلية وكان فريق متخصص من وزارة المالية قد قام بدراسة تجارب ومنظومات التمويل العقاري في عدد من الدول التي تم اختيارها، على أساس وضوح أنظمتها ورياديّتها في أنظمة التمويل الإسكاني كالولايات المتحدة الأمريكية، وبريطانيا، وفرنسا، وألمانيا، والنمسا أو التقارب الاجتماعي كمصر، والأردن، وماليزيا، وباكستان.
وتأتي أهمية صدور هذا النظام في ظل ما كشف عنه في دراسات حول حاجة القطاع العقاري في السعودية إلى وحدات سكنية تزيد قيمتها على 1.1 تريليون ريال خلال السنوات العشرين المقبلة وتعول الأوساط العقارية أن يسهم تطبيق هذه الأنظمة في حل الكثير من العقبات التي تعترض نمو السوق العقاري، والحد من ارتفاع أسعار العقارات، وتوافر المساكن بشكل كبير، ما يؤدي إلى خفض نسبة التضخم التي سجلت ارتفاعاً كبيراً في المملكة خلال الفترة الماضية كما ستساهم هذه الأنظمة في انطلاق شركات وصناديق تمويل عقارية ما يسهم بفتح قنوات عدة للتمويل تنعكس إيجابياً على حركة السوق عموماً.
__________________
الرهن العقاري وتطور تصميم العقود 2"

من نافلة القول الإشارة إلى أن من المتطلبات في عمليات التمويل السعي إلى توفير أكبر قدر من الضمانات للمديونية الناشئة عن العقد لتجنب المخاطر من عدم الوفاء, وبقدر توفر هذه الضمانات وتأكد جدواها في الضمان بقدر ما يقل العائد المترتب على عملية التمويل, وفي الصيغ القديمة فقد كان هناك ضمانات تقليدية - إن صح التعبير -, ومنها الكفيل والذي تراجعت القناعة بكفايته في ضمان سداد المديونيات وذلك للاحتياج إلى ملاحقته ومطالبته أمام الجهات القضائية, وهو الأمر الذي تعده جهات التمويل من المخاطر, ومن جهة أخرى فقد تشكل وعي أو خوف - سمه ما شئت - لدى الكثير من الوقوع في فخ الكفالة, ومن الضمانات التقليدية كذلك اشتراط تقديم شيكات بباقي المديونية, وقد تقرر لدى صائغي العقود أن أخذ الشيكات بباقي المديونيات لضمان الوفاء بها خطأ قانوني مجرم في النظام, لأن الشيك أداة وفاء وليس أداة ضمان.
ثم تطور تصميم العقود إلى البحث عن ضمانات أكثر فاعلية من هذه الضمانات, فكان من أكثرها فائدة اشتراط تحويل الراتب إلى البنك الممول بحيث يضع البنك يده على الراتب ويحصل استحقاقه منه قبل أن يتصرف فيه صاحبه وفق اتفاقية التمويل, وهذه الضمانة نافعة في حال كان الممول بنكا, وكان مبلغ التمويل قليلا كما هو الحال في المنقولات كالسيارات أو المعدات أو الأثاث ونحوها مما لا يتطلب مبلغا كبيرا, أما في حال كان التمويل كبيرا كما هو الحال في التمويل العقاري فإن شركات التمويل بما فيها البنوك تتشدد كثيرا في الضمانات, فتشترط رهن العقار على الباقي من ثمنه وهي المسألة التي أشرت إليها في المقال السابق ويسميها الفقهاء" رهن العقار على ثمنه ".
وحيث السياق في تاريخية تصميم العقود التمويلية فيمكن القول إن تصميم عقود التمويل العقاري مر على ثلاث مراحل أساسية, الأولى: البيع بالتقسيط مما يعني نقل ملكية العين إلى المشتري وتركها حرة له يملك التصرف فيها ولو بالبيع, واشتراط تقديم ضمانات لسداد المديونية كالكفيل الغرم, ومع أن هذا التصميم صالح في عمليات التسويق كونه يؤدي إلى تملك المشتري للعين في الحال إلا أن الضمانات التي فيه لم تكف في معالجة الوضع, مما أدى إلى رفع الفائدة التمويلية.
المرحلة الثانية: وهي المرحلة الوسط في الضمانات والفائدة, حيث يتم نقل الملكية للمشتري إلا أن البائع يشترط رهنها في باقي المديونية, وفي حين أن المالك قد ضمن عدم تصرف المشتري بالعين إلا أنه كذلك لا يملك التصرف فيها لاستيفاء باقي المديونية, وذلك لأنها في ملك غيره واللجوء إلى بيع الرهن إضافة إلى كونه إجراء غير عملي فهو كذلك سيواجه تفاوت وجهات النظر القضائية في الجوانب الإجرائية والموضوعية, وهي معدودة في المخاطر.
المرحلة الثالثة: الإيجار المنتهي بالتمليك "الإيجار التمويلي", وهي أفضل ما وصلت إليه عمليات تصميم العقود من حيث الضمانات, حيث إن البائع لا ينقل الملكية إلى المشتري أصلا بل يؤجره العين ولكنه يعده ببيعها له أو هبتها له أو تملكها بمجرد الوفاء بالأقساط, وهي الصيغة المفضلة للمولين لأنها لا تدخله في مخاطر نقل الملكية أو حتى رهن العقار, وسأتحدث في المقال القادم عن هذه الصيغة بالتفصيل إن شاء الله.
__________________

أزمة الرهن العقاري في أمريكا

يعاني الاقتصاد الأمريكي كسادًا جراء الأزمة الائتمانية الناجمة عن الانهيار في سوق العقار الأمريكي والتي انتقلت تأثيرات هذه الأزمة إلى بعض أنحاء العالم، الأزمة جاءت نتيجة تقديم قروض عقارية لأفراد من ذوي السجلات الائتمانية المتدنية وبصورة ميسرة جدا لتوفير السيولة والتشجيع على الاقتراض والشراء مما أدى إلى زيادة عدد المنازل مع وصول أسعار الفائدة إلى أقل مستوى منذ أكثر من أربعين سنة، بدأت الأزمة في نهاية عام 2005 مع ارتفاع معدل الفائدة العام ومع ارتفاع الأسعار أدى إلى عدم قدرة الكثير من المقترضين على تسديد قروضهم العقارية مما ترتب على إعادة هذه المنازل لشركات وبنوك التمويل لدفعهم مبالغ بسيطة أقل بكثير من الفرق بين قيمة العقار الحالية وقيمته عند الشراء نتيجة تفاقم انخفاض أسعار العقارات المرهونة بسبب زيادة المعروض وبذلك بدأت البنوك والمصارف تعاني من هذه القروض المتراكمة ونتيجة لتداعيات الأزمة نزلت نسبة بناء المنازل في عام 2007 بحوالى 25% عما تم إنشاؤه في عام 2006 ويعتبر هذا أكبر تراجع سنوي منذ الأزمة الذي تعرض القطاع منذ العام 1980، تشديد شروط الرهن العقاري قد زاد من حالة الكساد في السوق العقاري، هناك تأثير كبير لسوق العقارات الأمريكية التي يبلغ حجمها أكثر من 21 تريليون دولار على إجمالي الحركة الاقتصادية كقطاع ديناميكي له امتداداته وتفاعلاته مع جميع القطاعات المختلفة، لقد تم تقلص فرص العمل كثيرا في قطاع الإنشاءات الذي كان يعمل به حوالى 8 ملايين شخص منها حوالى مليون في بناء المنازل، بعض التقارير تقدر القروض ذات المخاطر العالية والمرتفعة الفائدة بأكثر من 13 تريليون دولار وهذا يشكل تقريبا 20% من إجمالي قروض الرهن العقاري التي منحتها البنوك لغير المؤهلين للاقتراض وكذلك هناك أكثر من مليوني مدين يتوقع أن ينتهي بهم المطاف إلى فقدان منازلهم خلال الأعوام القادمة، هناك حتى الآن أكثر من 35 شركة إقراض قد خرجت من العمل في سوق العقار، من بين الخيارات التي تعمل عليها الحكومة الأمريكية والبنك المركزي لمحاربة الكساد الاقتصادي تقليص أسعار الفائدة للبنوك على الأموال التي تقرضها وكذلك التوصل إلى اتفاق بتجميد أسعار الفائدة المتغيرة للقروض المرتفعة الفائدة لمدة عدد من السنوات حتى يتمكن أصحاب المنازل المهددون بفقدان منازلهم للبنوك من حصول على قروض أخرى ذات فائدة ثابتة لإعادة تمويل قروضهم بالإضافة إلى شراء الحكومة سندات الرهن العقاري لمنع بيعها بأسعار منخفضة، إن أكبر المخاطر التي تنجم عن الأزمة العقارية هو حصول تباطؤ اقتصادي عالمي يمتد من القطاع العقاري إلى قطاعات أخرى في الاقتصاد الأمريكي والعالمي من خلال أزمة في قطاع التسليف عن طريق بطاقات الائتمان وتخلف الكثير من الشركات عن سداد ديونها.
--------------------------------------------------------------------------------------------
الشورى يناقش اليوم أنظمة التمويل والرهن والتأجير العقارية

محمد الغامدي - الرياض
يبدأ مجلس الشورى اليوم الاحد مناقشة انظمة التمويل العقاري ومراقبة شركات التمويل ونظام التأجير التمويلي ونظام الرهن العقاري المسجل. وقال رئيس اللجنة المالية بالمجلس الدكتور اسامة ابو غرارة ان المجلس سيستمع الى احد أهم الملفات الاقتصادية في الشأن العقاري موضحا ان اللجنة المالية استمعت الى آراء العقاريين ولم يعط رئيس اللجنة المالية وقتا محددا لخروج هذه الانظمة ورفعها الى مجلس الوزراء لاقرارها بشكل نهائي مشيرا الى حرص المجلس على انجازها بسرعة للمساهمة في تطوير الانظمة والتشريعات الخاصة بالسوق العقارية السعودية وبناء مستقبل واضح لهذه السوق المحفزة للمستثمرين حيث تعد هذه السوق من اهم واكبر الاسواق العقارية في المنطقة. وكانت اللجنة المالية في مجلس الشورى قد تسلمت من المجلس الاقتصادي الأعلى ملف نظام الرهن العقاري والانظمة المرتبطة به, وذلك بعد ان انهت اللجنة خلال الفترة الماضية رصد وتسجيل مرئيات وملاحظات اصحاب الاختصاص من خبراء وصناع العقار في المملكة على الانظمة العقارية الجديدة, الى جانب المستثمرين في القطاع التمويلي والبنكي والتطوير العقاري وصندوق التنمية العقاري.

وجاء نظام التمويل العقاري في 15 مادة فيما جاء نظام مراقبة شركات التمويل في 40 مادة, أما نظام التأجير التمويلي فقد اشتمل على 28 مادة, في حين تضمن نظام الرهن العقاري 49 مادة.

وأوضح تقرير صادر عن لجنة الشؤون المالية في مجلس الشورى ان ازمة السكن في المملكة تتمثل في وجود فجوة كبيرة بين العرض والطلب, اذ يقدر الطلب بنحو 1.1 مليون وحدة سكنية, في حين يبلغ العرض حوالى 570 الف وحدة سكنية, ومن ثم تقدر الفجوة بنحو ألف530 ألف وحدة سكنية.

ويرجع هذا العجز الى اسباب ابرزها: شح آليات التمويل السكاني الناشئة عن عدم اكتمال منظومة التشريعات والانظمة والاجراءات مما يشكل العقبة الرئيسية لموازنة العرض والطلب على الوحدات السكنية, فضلا عن ندرة الشركات الكبرى العاملة في مجال التطوير العقاري الاسكاني.

يشار الى ان صندوق التنمية العقارية منذ انشائه عام 1395- 1396هـ قدم 511824 قرضا ولم يواكب الزيادة في طلبات الراغبين في بناء مساكن.

ووصلت قائمة الانتظار العام الماضي الى 479637 طلبا للقرض مما يحتاج معه المستفيد الى مدة انتظار تزيد عن 20 عاما, اضافة الى ان القرض اصبح لا يغطي الا جزءا من تكاليف البناء بعد تزايد الاسعار.

وجاء في المؤتمر الدولي الاول للاسكان المنعقد في الرياض العام الماضي, ان المؤشرات تدل على عدم كفاية المبادرات والجهود الحالية لمواجهة الطلب الحالي والمتوقع على الاسكان وان الأمر يتطلب ضرورة تطوير الشراكة بين القطاعين العام والخاص في هذا المجال, خاصة ان السوق السعودية للاسكان تعتبر السوق الكبرى بين دول الخليج العربي.

وفي جلسة المجلس العادية الثانية والعشرين يوم الاثنين القادم يستمع المجلس لوجهة نظر لجنة المياه والمرافق والخدمات العامة بشأن ملحوظات الاعضاء وآرائهم تجاه التقريرين السنويين لوزارة الشؤون البلدية والقروية للعامين الماليين 1426/1425هـ - 1427/1426هـ.

ويستكمل مناقشة مشروعات نظام التمويل العقاري, نظام مراقبة شركات التمويل, نظام التأجير التمويلي, ونظام الرهن العقاري المسجل.

ويقع على جدول اعمال المجلس التقرير السنوي للمؤسسة العامة للموانئ للعام المالي 1427/1426هـ, والتقريران السنويان لمصلحة الزكاة والدخل للعامين الماليين 1426/1425هـ 1427/1426هـ.

كما يستمع المجلس لمشروع اتفاقية بين حكومة المملكة وتركيا لتجنب الازدواج الضريبي في شأن الضرائب على الدخل ومع بريطانيا وايرلندا الشمالية في نفس الغرض كما يستمع لوجهة نظر اللجنة الاقتصادية حول اتفاقية بين المملكة وفرنسا حول التعاون في قطاعات الغاز والمعادن.
__________________

أبو بنية · 10-11-2009, 22:30

تكملــــــــــــــــــــة

يجب أن نعلم بأن نظام الرهن العقاري باختصار هو أن يسمح للناس بتملك العقار عن طريق الإقراض مع بقاء المسكن مرهونا للممول سواء كان بنكا أو شركة تمويل عقارية , ويعني هذا أن المسكن يبقى ملك للشركة الممولة أما المقترض فهو مجرد مستأجر للسكن حتى استيفاء كامل قيمة القرض وهنا مكمن الخطورة .

أن ما حدث في الولايات المتحدة من أزمة للرهن العقاري نشأت جراء تخلف سداد القروض العقارية الممنوحة بمرهونات وضمانات غير كافية، كذلك لأن كثيرا من القروض الإسكانية منحت للمقترضين من ذوي تاريخ الاعتماد أو سجل الائتمان الضعيف أو المعدوم، وبالتالي غير مؤهلين للحصول على أسعار الفائدة الأقل و السائدة في سوق القروض العقارية المضمونة بمرهونات من الدرجة الأولى.

وبهذا عادت ملكية المساكن للبنوك والشركات الممولة وعندها نشأت المشكلة فكثر العرض وقل الطلب لأن البنوك تريد أن تبيع المساكن المعادة لها ولا يوجد سيولة في أيدي الناس للشراء بالقدر الكافي وهنا انهار القطاع العقاري في الولايات المتحدة هذا بالنسبة للمشكلة باختصار .

الخطور تكمن عندنا أن هناك بعض البنوك المحلية تأخذ الفائدة مضاعفة دون أن يشعر المقترض وتحت مسمى (تمويل إسلامي) بحيث لو أقترض الشخص 100 ألف ريال فأن نسبة الفائدة المترتبة عليه بالاتفاق هي 4 بالمئة مثلا وهي في الحقيقة 4 بالمئة في خمس سنوات أي أنه سوف يسدد 20 ألف ريال بمعنى أن الفائدة المحققة للبنك هي 20 بالمئة بينما البنوك الأجنبية لا تحتسب الفائدة على أصل المبلغ وهو 100 ألف بل تحتسب الفائدة على المبلغ المتبقي من القرض .

وبهذا على المقترض أن يعلم بأن الفائدة عليه سوف تصبح متراكمة بدون أن يعلم وعليه أيضا أن يعلم أنه في حال تخلفه عن السداد فمن حق الممول استعادة المسكن واعتبار ما دفعه إيجارا وذلك مسجل ضمن بنود العقد الذي يوقع عليه مستعجلا دون الاستشارة والرجوع لكل بنوده فعليه أن يقرأ العقود جيدا وحتى لا يصبح هناك خلاف في المستقبل فمن المهم أن تتولى الهيئة العامة للإسكان كافة القضايا المختصة بالتمويل والرهن العقاري حتى في حال نشوء نزاع لا سمح الله يتم تثمين المسكن ويعاد لكل صاحب حق حقه مع العلم بأن قيمة المسكن قد تزيد مع مرور السنين فلو أعاد الممول كامل المبلغ للمقترض فأنه في الحقيقة أي الممول ربحان ربح مضاعف لأن قيمة المسكن قد زادت ولكن الحل الحقيقي هو في التثمين العقاري المحايد والذي يخضع لشروط معينه يجب توليها من الهيئة العامة للإسكان ودراستها للخروج بحلول تخدم المجتمع في المستقبل وإخضاع ذلك لنسبة معينه من الحصة الكاملة في المسكن منذ الشراء وحتى وقت نشوء الخلاف.

منقول للكاتب عبد الله الذيب

---------------------------------------------------

أزمة الرهن العقاري و الاقتصاد الخليجي

لقد انتقلت تداعيات أزمة الرهن العقاري في أمريكا إلى مختلف قارات ودول العالم بنسب متفاوتة ولقد طالت الأزمة شركات القروض العقارية وشركات الاستثمار والصناديق الاستثمارية والمصارف، إن تأثر المصارف الخليجية من الأزمة يعتبر محدودًا لأن معظم البنوك الخليجية لا تستثمر سوى القليل في هذه الأدوات الاستثمارية أما البنوك التي تملك في صناديق تحوط تستثمر في سندات مغطاة بأصول عقارية لذا فخسارتها ستكون بقدر حجم ملكيتها لمثل تلك الأصول، تشير بعض التقارير الدولية إلى أن مجموع استثمارات البنوك الخليجية والعربية في سندات الرهن العقاري ذات التصنيف الائتماني المنخفض أقل من 1% من مجموع أصول هذه البنوك بينما يوجد معظم استثمارات البنوك الخليجية في التصنيف الائتماني الجيد (AAA) أو (AA), فإن الأداء العالي للبنوك الخليجية خلال السنوات الأخيرة إضافة إلى حجم أصولها المالية الكبيرة والنسب الربحية الجيدة ستمكن هذه البنوك من امتصاص أي خسائر، قامت البنوك المركزية في أمريكا وأوروبا واليابان بضخ سيولة كبيرة في الأسواق بأكثر من 400 مليار دولار خلال السنة الأخيرة لتطويق الأزمة وتهدئة مخاوف المستثمرين من نقص السيولة.
بالنسبة لمؤشرات الأسهم في مختلف بورصات العالم هبطت بمعدلات مختلفة نتيجة القلق الذي ساد جراء الأزمة، التقلبات الحاصلة في أسواق المال العالمية ربما سيكون لها بعض الأثر على البورصات الخليجية خصوصا أسواق الأسهم التي تسمح للمحافظ العالمية بالاستثمار في أسواقها، التدفقات الاستثمارية الأجنبية إلى الأسواق الخليجية تعتبر ضئيلة حيث أن سوق الأسهم السعودية الذي يعتبر أكبر أسواق الأسهم الإقليمية من حيث القيمة السوقية لا يسمح للأجانب بامتلاك الأسهم إلا بشكل غير مباشر في صناديق الاستثمار التي تديرها البنوك المحلية أما الأسواق المالية الأخرى في الخليج التي تسمح بالاستثمارات الأجنبية تشهد زيادات كبيرة في حجم الاستثمارات في بورصاتها، من غير المتوقع أن يكون للأزمة الحالية في الأسواق المالية العالمية تأثير ملموس على الأسواق المالية الخليجية ولكنها سوف تكون مؤثرة في حال تحول الأزمة الحالية إلى كساد قوي في الاقتصاد العالمي وتؤدي إلى هبوط في أسعار النفط إلى أقل من 50$، يبدو الاقتصاد الخليجي قويًا ومدعومًا بسياسة مالية ونقدية توسعية مع الانتعاش الحالي الذي يشهده سوق العقار والاقتصاد الكلي الخليجي من خلال المشاريع الضخمة التي تقوم بها حكومات الخليج والقطاع الخاص والتي تقدر بمئات المليارات من الدولارات وهذا على النقيض مما يجري للقطاع العقاري في الولايات المتحدة حاليًا الذي يعاني من الكساد، لقد تنامت أحجام التداولات العقارية للاستخدام الشخصي وللاستثمار والتجارة في الخليج، فالإقراض العقاري لعب دورًا إيجابيًا مساعدًا في نهضة الحركة العمرانية ولوجود السيولة المرتفعة أجبرت المصارف وشركات التمويل العقاري في الخليج على منح القروض والتسهيلات المصرفية للتخلص من السيولة الفائضة ولكن بحذر في ظل الشروط المعمول بها في الخليج حسب إمكانيات كل شخص ومؤسسة وشركة لتجنب أي أزمة مماثلة كالتي تحدث في أمريكا.
إن التراجع القوي للدولار في السنة والنصف الأخيرة يعكس الكثير من المخاوف بشأن تأثير مشكلات الرهن العقاري في الاقتصاد الأمريكي والاقتصاد العالمي، إن تراجع قطاع الإسكان وضعف معدلات الادخار لدى العائلات الأمريكية قد ولد ضغوطًا كبيرةً على الدولار مما ساهم في تآكل قيمته أمام العملات الأخرى وهذا في حد ذاته يعتبر أحد الأسباب المهمة للتضخم حاليا في الخليج والعالم والذي انعكس تأثيره على أحوال المواطنين الذين يواجهون الغلاء في المعيشة.

------------------------------------------------------------------------------------------------------

المؤتمر السعودي للاستثمار يوصي بدعم شركات التطوير وتفعيل نظام الرهن العقاري

حامد عمر العطاس- جدة
أوصى المشاركون في ختام فعاليات المؤتمر السعودي الدولي للاستثمار بجدة امس بدعم ومساندة شركات التطوير الكبرى من قبل الدولة بتقديم أراض مجانية او بأسعار رمزية وتسهيل اجراءات استخراج التصاريح من الجهات الحكومية وتفعيل نظام الرهن العقاري وتسهيل اجراءات توصيل الخدمات للمشاريع الكبرى ودعم الاستثمار في قطاع الاسكان بإقامة الضواحي والمدن السكنية والتحالفات في مجال التطوير العقاري بين الدولة والقطاع الخاص لدعم سوق الاستثمار والتمويل العقاري الذي يقدرحجمة 2 تريليون ريال سعودي .
وشهدت جلسات المؤتمرعلى مدى يومين 26 متحدثاً و4 جلسات عمل أضافة الى ورش العمل المصاحبة والمعرض للشركات الراعية بمشاركة 200 مستثمراُ وخبيرا ومختصاً من مختلف القطاعات الاقتصادية والمصرفية والاستثمارية من داخل المملكة وخارجها . وقدم المهندس محمد صالح عيد الرئيس التنفيذي لشركة إيوان العالمية للإسكان ورقة عمل تتضمن واقع الاسكان في المملكة ، صناعة العقار وماتمثله من الناتج المحلي وتوقعات النمو السكاني وحجم الوحدات المطلوبة (العرض والطلب)، فئات دخل الأفراد في المملكة العربية السعودية وعوائق الاستثمار في المشاريع السكنية والتحديات التي تواجه القطاع السكني بالمملكة ، مؤكدا ان النشاط العقاري أصبح بشكل عام يمثل 13% من الناتج المحلي مما أدى إلى ازدهار الأنشطة المرتبطة بصناعة العقار المتمثلة في قطاع التطوير العقاري وإدارة المشاريع والاستشاريين والمقاولين ومواد البناء بالإضافة إلى الخدمات المساندة مثل التمويل مشيرا الى ان معدل النمو السكاني منذ العام 1996 كان في حدود 2,5 % سنويا وأرتفع عدد السكان الي 23 مليون نسمة في عام 2006م متوقعا ان يصل عدد السكان بالسعودية الي 33.7 مليون نسمة بمعدل زيادة سنويا 2.9%.
واوضح انه وفقاً لخطة التنمية الثامنة سيكون هنالك طلب على حوالي مليون وحدة سكنية خلال الفترة 2005م –2009م) 200 الف وحدة سنويا وتعمل الحكومة على زيادة ملكية الوحدات السكنية بين الأسر السعودية من 55% في سنة 2004م إلى 80% بحلول عام 2020م ، وقال ان القطاع السكني يمثل حوالي 70% من كامل نشاط العقارات في المملكة (من حيث القيمة) مما يحتاج الى ضخ أستثمارات كبيرة تقدر من 80 إلى 100 مليار ريال سنوياً لمقابلة الطلب السنوي على الإسكان بالمملكة العربية السعودية حتى عام 2020م.
من جانبه قال خالد الجاراللة لـعكاظ ان الندوة تكتسب اهمية قصوى في ظل احتياج السوق العقاري السعودي الى وحدات سكنية وضواح نموذجية متكاملة الخدمات والمرافق المختلفة ،مشيرا الى ان الاقتصاد السعودي يشهد طفرة في المشروعات الاقتصادية العملاقة بالمملكة وهذا يعكس قوة ومتانة الاقتصاد ومعدلات نموة سنويا ، واوضح ان المملكة تشهد ثورة ونمو كبير في قطاع الاستثمارالعقاري وجلب الاستثمارات العقارية الضخمة للمواطنين والاجانب والاهتمام بالسوق السعودي ، والمؤتمرشهد حضور نخبة المستثمرين والمختصين البارزين في مجالات العقار والتمويل العقاري واهمية المؤتمر تكمن بشكل كبيرودعم النشاط العقاري على كافة المستويات والمشروعات الاستثمارية والسكنية بالسوق السعودي.
واشار روهان مرواها نائب رئيس المؤتمر السعودي الدولي للاستثمار “ ان السوق السعودي من اهم الاسواق العقارية المتسارعة بالمنطقة ويشهد ضخ استثمارات هائلة في السوق العقارية السعودية، وتشير بعض الإحصاءات إلى وصولها إلى 250 مليار دولار (تريليون ريال) كقيمة استثمارات خلال الـ 12 عاما المقبلة”. والمملكة من أكثر الدول اتسقطابا للاستثمارات العقارية نظراً لنموها الاقتصادي الثابت الذي يشكل مصدر طمأنينة للشركات الاستثمارية العربية والدولية.
__________________

الرهن العقاري

ماذا لو استطعنا أن نتعرف على معنى وأهمية التعاملات للرهن العقاري؟ ماذا لو كانت هناك مؤسسات مبادرة تعرف المواطنين بأنواعها وأهدافها؟ ماذا لو أنشئت مؤسسة حكومية مسؤولة عن إدارة الأملاك والعقار؟ (كما هو الحال في مدينة دبي). زمان كنا نلعب المصقال (البراجون)، وكان (الطيش برزقه يعيش)، وهذه المرة (الرهن العقاري) الغلطة ستكون فادحة وسيدفع ثمنها الوطن وأبناؤه والأجيال، وبعد المنتظر القريب للائحة التنفيذية للرهن العقاري... نرى في نظرة استشرافية أن يتم تثقيف العامة بنشرات مشابهة في المبدأ لما قدمته هيئة سوق المال عن الصناديق الاستثمارية وسوق الأسهم، لقد كتبت عددا من المقالات حول الموضوع وفوق الموضوع وعلى الموضوع وأثرته في مؤتمرات وندوات ومعارض ولقاءات تلفزيونية وعبر المذياع، وها نحن نرى الرهن العقاري مقبلا، وأن الطيش برزقه يعيش. إن الرهن الإسلامي هو السبيل لراحة واستقرار وتطوير العمل والحياة، ولكن الوقت يمر ويقطع الأجيال كالسيف، إظهار الرهن العقاري وما حوله من إجراءات تنفيذية وتنظيمية وإدارية مسؤولية من؟ يا سادة يا كرام يا مسؤولين عن اللائحة التنفيذية للرهن العقاري، إن أهمية الوقت في ما يخص الدورة الاقتصادية المرتبطة بالرهن العقاري معتمدة على نتاجكم، اعزموا الأمر وأنهوا ما هو واجب.. والله الله بالوقت والوقـت وهذا الموضوع من الأولويات..... إذا أتيحت لك حرية الاختيار، فهل ستفضل توفير الوقت أم المال؟ إن أغلبية الناس يركزون على توفير المال! لكن كيفية قضائك لوقت أهم بكثير من إنفاقك لمالك، إن أخطاء المال يمكن تصحيحها، لكن عندما يخسر المرء وقته فإنه لن يجد سبيلا لاسترجاعه. الوقت أغلى سلعة بالنسبة للإنسان، وهنا بعض العبر في أهمية الوقت لعدد من مختلف فئات المجتمع، وقد تساعدك في تحديد أولوياتك وفي كيفية قضائك وقتك والوقت الثمين، وقد تساعدك العبر في وضع وقتك في إطار محدد. لكي تعرف قيمة العام الواحد.. وأخيراً إننا لا نستطيع تغيير الوقت بل نستطيع أن نغير أولوياتنا ولا يسعنا إلا القيام بكل شيء ولطالما أنه من المستحيل تغيير الوقت فيتحتم على المرء تغيير نظرته إليه، إن كيفية قضائنا أوقاتنا هي التي تحدد اختيارنا أسلوب حياتنا. وفي النهاية إن وضع الأولويات وترتيبها يساعدنا على الاختيار الحكيم ولكي تصيب النجاح لا يمكنك أن تعدو في المسار السريع، بل يجب أن تعدو في مسارك أنت فقط. ومين لابنك غيرك.. ابني واعمر أرض بلادك.. بكرة الخير لك ولأولادك.. الفتى ابن المواطن.
__________________

مختصون: الرهن العقاري لن يساعد المواطن البسيط في امتلاك مسكن
تحذيرات من فقاعة العقار بعد تسجيل مستويات قياسية وغياب المناخ التنظيمي

ماجد الميموني ـ الرياض
حذر عدد من الخبراء الاقتصاديين والمتعاملين في سوق العقار في المملكة من انفجار فقاعة العقار التي بدت واضحة على حد تعبيرهم. وبينوا ان اسعار العقار في المملكة سجلت ارتفاعا قويا ومضرا في الوقت نفسه بالمواطن البسيط في ظل صمت الكثير من الجهات المختصة والمعنية بهذا الأمر. ورأت الاقتصادية انتصار القحطاني ان اسعار العقار في المملكة لم تعد مقبولة من قبل الجميع بينما تقف جميع الاجهزة المعينة من قبل الحكومة او الجهات التنظيمية مكتوفة الايدي بلا حراك. واشارت الى ان اغلب التقارير تفيد ان 70 في المئة من الشعب السعودي لا يملك مساكن فضلا انه لا يوجد لديهم دخول ثابتة لتحسين اوضاعهم. وقللت من امكانية استفادة المواطنين من نظام الرهن العقاري في حل أزمة العقار مشيرة الى دخول البنوك دون وجود انظمة صارمة من قبل الجهات المختصة وبالاخص مؤسسة النقد سيجعل من نظام الرهن العقاري نظاما فقط لزيادة ارباح البنوك على حساب المواطنين. في السياق ذاته اوضح سعد المرشدي ان اسعار العقارات والاراضي زادت بشكل حاد لا سيما بعد انهيار البورصة عام 2006 حيث تحولت الاموال الى العقارات مما ادى الى انتشار المضاربة في مناخ تنظيمي ضعيف. وتخوف من موجات تصحيحية في السوق العقارية جراء دخول الكثير من البنوك في عمليات التمويل العقاري والاقراض دون وجود ضوابط من قبل هذه البنوك. يذكر ان الاسعار المرتفعة للعقارات في المنطقة ما زالت تحد من رغبة الشريحة الاجتماعية الاوسع في المنطقة من شراء العقار بقصد السكن او المباشرة بمشروع تجاري ومع ذلك تصنف أسعار العقارات في المنطقة انها لا تزال دون مستوى الاسعار في مدن مماثلة كلندن وباريس ومع ذلك تبقى مرتفعة مقارنة بدخول الافراد المقيمين وهي لا تظهر ميلا نحو الهبوط خلال عامين مقبلين على اقل تقدير.
__________________

البنوك السعودية تتريث في إقراض شراء المنازل ترقبا لـ «الرهن العقاري»

روبن ويجلسويرث من لندن
اتفق مصرفيون ومحللون على أن سوق الرهن العقاري ما زالت تمثل شريحة نمو حيوي للمؤسسات المالية في الخليج، ولا سيما في المملكة العربية السعودية، حيث إن معظم الناس لا يملكون بيوتهم. وتأخر السعودية عن إصدار قانون للرهن العقاري الذي طال انتظاره، ثبّط البنوك عن إصدار قروض لشراء منازل. ولا يرتبط سوى 0.5 في المائة من مجموع قروض بنوك المملكة بمشتريات المنازل. ويبدي مصرفيون حماساً خاصاً إزاء التوقعات في السعودية، حيث يمتلك واحد من كل خمسة من السكان الشباب بيته. ومن المقدر أن يرتفع الطلب على العقارات السكنية بما معدله 155 ألف وحدة سكنية سنوياً حتى عام 2014، الأمر الذي يتطلب استثمارات تبلغ 68 مليار ريال سعودي (18 مليار دولار) خلال السنوات الخمس المقبلة، حسب محللين في البنك الأهلي التجاري.ويقول أحد كبار المصرفيين: «حتى أبناء الطبقة الوسطى من السعوديين لا يستطيعون الحصول على تمويل لشراء مسكن, هناك طلب كبير».

في مايلي مزيد من التفاصيل:

تجنب الخليج إلى حد كبير، عمليات تخفيض قيمة الموجودات، أو الرهون العقارية المعاد ترزيمها، الخاصة بضعاف الملاءة، التي أطلقت ذلك المستوى من الدمار في الأسواق المالية العالمية في العام الماضي. لكن بدلاً من ذلك، تعرضت صناعة الرهن العقاري المحلية الناشئة إلى أذى بسبب تراجع على صعيد العقارات المحلية.
تراجعت قيمة العقارات المخصصة للسكن، إضافة إلى تكاليف الإيجار على مستوى المنطقة، وانخفض بعضها بمعدلات أكبر مما شهدته الولايات المتحدة. ويقول محللون إن أسعار المنازل في دبي التي هي أكثر أسواق الرهن العقاري تطوراً في الخليج، تراجعت نحو 50 في المائة.
وبحسب فنتاكش سركانتان، رئيس إدارة الموجودات والمطلوبات في HSBC في الشرق الأوسط ''كانت أسواق العقارات، حتى وقت قريب، تتحرك باتجاه واحد هو الصعود الدائم. غير أننا نشهد الآن تراجعاً عقارياً خطيراً، إضافة إلى أن التوترات الائتمانية تظهر في كثير من المحافظ الاستثمارية''.ويعزو محللو العقارات معظم اللوم في ذلك إلى انعدام التمويل لسوق العقارات المتراجعة. ويرد رجال مصارف بأن الائتمان متوافر للمستثمرين الملائمين، لكنهم يقولون إن عدد الذين يحصلون على الائتمان قليل في مواجهة توقعات اقتصادية غير مؤكدة، وتراجع في قيمة العقارات.
مع ذلك، رجال المصارف والمحللون يتفقون على أن سوق الرهن العقاري ما زالت تمثل شريحة نمو حيوي للمؤسسات المالية في الخليج، ولا سيما في المملكة العربية السعودية، حيث معظم الناس لا يملكون بيوتهم.
وتعمل غالبية الحكومات على تحديث هندسة تنظيماتها، وتحرص على تشجيع الاستثمار في قطاعاتها العقارية وزيادة نسبة امتلاك المنازل بين السكان الأقل ثراءً.
غير أن هذه الصناعة ما زالت تطحن الماء، إذ تشدد البنوك شروط الائتمان، بينما يقف مقرضو الرهن المتخصصون على الأطراف، وغالباً ما يعجزون عن جمع التمويل محلياً، أو دولياً.
في العام الماضي اهتزت ''أملاك'' و''تمويل''، وهما أكبر مزودتين للرهن العقاري في الإمارات، بسبب انهيار أسواق الدين وعجزهما عن الحصول على ودائع، حتى أن حكومة دبي اضطرت إلى إنقاذهما.
وما زال اقتراح بدمج هاتين المقرضتين مع بنكين تملكهما الدولة متعثراً، الأمر الذي يترك ''أملاك'' و''تمويل'' أسيرتين للصعوبات التي تواجهانها. ونجد حتى كبار التنفيذيين لا يعرفون شيئاً عن مستقبل هذين الكيانين. ولذلك لا يستطيع كثير من مالكي البيوت المحتملين الحصول على التمويل.
يقول راج مادها، المحلل المصرفي في إي إف جي هيرميز: ''إننا نعتقد أنهما تحصلان على تمويل حكومي رخيص لتمكينهما من الصمود، لكن ليس أكثر من ذلك. وحتى تتمكنا من العمل ثانية، عليهما أن تحصلا على ضخ لرأس المال من الحكومة، وحل مشاكل تمويلهما طويلة الأجل بطريقة ما''. وفي أماكن أخرى الأوضاع أفضل، لكن ليس بكثير. فما زال على المملكة العربية السعودية أن تصدر قانون للرهن العقاري طال انتظاره، الأمر الذي ثبّط البنوك عن إصدار قروض لشراء منازل. ولا يرتبط سوى 0.5 في المائة من مجموع قروض بنوك المملكة بمشتريات المنازل، كما يقول محمود حوا، رئيس استراتيجية الشرق الأوسط في كريدي سويس.
ويرى محللون أن البنوك القطرية في وضع جيد بعد عدد كبير من عمليات الإنقاذ الحكومي، بما فيها واحدة مرتبطة بموجودات وقروض القطاع العقاري. لكن راجفان سيثارامان، الرئيس التنفيذي لبنك الدوحة، يقول إن الطلب على القروض العقارية يتقدم ببطء ''الأمور خفت في الوقت الراهن ولم نعد في زاوية حرجة وباستطاعتنا الإقراض (...) لكن لا يوجد سوى عدد قليل من العمليات على أرض الواقع''.
أكثر من ذلك أن المصرفيين يقولون إن القواعد والتنظيمات الحالية، عبر الخليج، ليست مشجعة في الغالب على وجود سوق رهن عقارية سليمة. فاللجوء إلى المحاكم في حال العجز عن سداد القروض العقارية غالباً ما يكون أمرا شائكاً. فالقضايا تطول كثيرا أمام المحاكم، الأمر الذي يجعل كثيرا من البنوك كارهة لعمليات حبس الرهن ـ وبالتالي إقراض الزبائن الذين يشكلون مخاطر أعلى.
وبالنسبة للمغتربين، امتلاك العقارات أمر تكتنفه تعقيدات. ويمنع ذلك في كثير من الأماكن، كما أن تأشيرات الإقامة مرتبطة بالعمل، وليس بملكية العقارات.
وتولت دبي زمام القيادة في تنظيمات سوق الرهن العقاري والاستثمارات العقارية، كما يقول نيكولاس ماكلين، المدير العام لـ CB Richard Ellis في الشرق الأوسط، لكن ''على صعيد الخليج البنية التحتية اللازمة لتقديم الرهن العقاري لم تواكب الطلب''.
مع ذلك، يظل المصرفيون متفائلين بشأن مستقبل سوق الرهن العقاري في الخليج. وظهر هذا المنتج في الإمارات في الفترة 2002 – 2003، لكن القيمة الإجمالية لأسواق الرهن العقاري في الإمارات، وقطر، والبحرين، تساوي ما يراوح بين 40 و50 مليار دولار، حسب سركانتان.
ويقول مادها: ''سوق الرهن العقاري في الخليج لا تزال تنمو، لكن بمعدل منخفض للغاية''. مضيفا: ''الرهون طويلة الأجل، لذلك من الصعب تخفيض سجل الرهون العقارية بسرعة''.
ويبدي مصرفيون حماساً خاصاً إزاء التوقعات في المملكة العربية السعودية، حيث يمتلك واحد من كل خمسة من السكان الشباب بيته.
ومن المقدر أن يرتفع الطلب على العقارات السكنية بما معدله 155 ألف وحدة سكنية سنوياً حتى عام 2014، الأمر الذي يتطلب استثمارات تبلغ 68 مليار ريال سعودي (18 مليار دولار) خلال السنوات الخمس المقبلة، حسب محللين في البنك الأهلى التجاري، أحد أكبر مؤسسات الإقراض في المملكة العربية السعودية.
ويقول أحد كبار المصرفيين: ''حتى أبناء الطبقة الوسطى من السعوديين لا يستطيعون الحصول على تمويل لشراء مسكن. هناك طلب كبير''.

__________________

اللجنة المالية في الشورى لـ : «عكاظ»:
الرهن العقاري يخدم المقرض والمقترض ويوفر الحماية للشركات

حازم المطيري ـ الرياض

طالب عقاريون بإقرار نظام الرهن العقاري لحل أزمة السكن، وتحديث أنظمة البناء والأراضي الخاصة بالخليجيين المتملكين في المملكة وزيادة مساحة الأراضي المملوكة لهم. وبينوا في الوقت نفسه أن 3000 متر المخصصة للخليجي لا تكفي ونأمل زيادتها. من جانبه قال لـ «عكاظ» رئيس اللجنة المالية في مجلس الشورى حسن الشهري، إن مجلس الشورى رفع نظام الرهن إلى الجهات المختصة وننتظر إقراره. وعن التيسيرات التي سيتيحها النظام قال: إنه يتكون من عدة أنظمة منها التمويل العقاري، ومراقبة الشركات التمويلية، ونظام التنفيذ، ونظام الإجارة المنتهي بالتمليك وجميع هذه الأنظمة مكملة لبعضها البعض. وفي ذات السياق أكد الشهري، أن هذا النظام سيخدم المقرض والمقترض، لافتا إلى أن معظم دول العالم لديها هذا النظام. مؤكدا أن هذا النظام يشجع الشركات للقيام بعملها على أكمل وجه وسيوفر الحماية لها، وسيتيح للمستفيد الفرص للحصول على القروض العقارية، وسيسهم في حل مشكلات الإسكان في البلد. وبين أن هذا النظام بعد صدوره سيتيح الفرصة لإصدار مائتي أو ثلاثمائة ترخيص للشركات. ويشيع التنافس فيما بينها، وبالتالي توفير القروض للمستفيدين.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------

أشار إلى أن الأسعار مرتفعة ولا تتماشى مع شريحة محدودي الدخل

تقرير عالمي: المملكة ستواجه عقبات عند تطبيق الرهن العقاري

خميس السعدي من مكة المكرمة
كشف تقرير عالمي صادر عن شركة JONES LANG LASALLE ، أن تطبيق قانون الرهن العقاري في السعودية سيواجهه عدد من العقبات عند بدء العمل به، وأن تلك العقبات، أو على حسب ما وصفها التقرير بالنقاط السلبية، ستتمثل في عدم انطباق شروط الرهن العقاري المتوقعة على الموجودة حاليا في السوق العقارية من الوحدات السكنية، حيث إنه من المتوقع أن ما بين 30 و40 في المائة من السكن الحالي لا يفي باشتراطات الرهن العقاري المحلي أو العالمي، أو ما يسمى في مجال السكن Securitization .
وأوضح التقرير أن صحة تملك بعض العقارات والمبالغة في التقييم للعقارات، سيؤدي إلى عقبة حقيقة في وجه الرهن العقاري، إضافة إلى الاشتراطات البنكية من حيث معدلات الدخل وتحويل الراتب والضمانات المطلوبة. وأفاد التقرير أن الموجود حاليا في السوق من العقارات، وخاصة فيما يتعلق بقطاع الإسكان، لا يخدم الشريحة العظمى من المجتمع، وهم حديثو التخرج الحاصلون على وظائف ثابتة، حيث إن الأسعار الحالية ما زالت مرتفعة وتتماشى مع الشريحة المتوسطة العليا وليس شريحة محدودي الدخل.

في مايلي مزيد من التفاصيل:

توقع تقرير عالمي صادر عن شركة JONES LANG LASALLE أن تواجه السعودية عددا من العقبات عند البدء في تطبيق قانون الرهن العقاري، وأن تلك العقبات أو على حسب ما وصفها التقرير بالنقاط السلبية ستتمثل في عدم انطباق شروط الرهن العقاري المتوقعة على الموجود حاليا في السوق العقارية من الوحدات السكنية.
وأشار إلى أن ما بين 30 - 40 في المائة من السكن الحالي لا يفي باشتراطات الرهن العقاري المحلي أو العالمي أو ما يسمى في محل السكن بـ Securitization، كما أن صحة تملك بعض العقارات والمبالغة بالتقييم للعقارات سيؤدي إلى عقبة حقيقة في وجه الرهن العقاري، إضافة إلى الاشتراطات البنكية من حيث معدلات الدخل وتحويل الراتب والضمانات المطلوبة .
وأفاد التقرير أن الموجود حاليا في السوق من العقارات وخاصة فيما يتعلق بقطاع الإسكان لا يخدم الشريحة العظمي من المجتمع، وهم حديثو التخرج الحاصلون على وظائف ثابتة، حيث إن الأسعار الحالية مازالت مرتفعة وتتماشى مع الشريحة المتوسطة العليا، وليس شريحة محدودي الدخل، كاشفا أن الأسعار في المملكة تظل الأقل بين دول الخليج، إذ إن سعر بيع المتر للشقق في الرياض يبلغ 943 دولارا وفي دبي 4800 دولار وفي الدوحة 3135 دولارا وفي الكويت 3700 دولارا وفي البحرين 2800 دولار وفي مسقط 3000 دولارا، مبينا أن سعر بيع المتر للفيلا في الرياض يبلغ متوسطه 1200 دولارا وفي دبي 4590 دولارا وفي أبو ظبي 3300 دولار وفي الدوحة 5500 دولار وفي الكويت والبحرين 2500 دولار وفي مسقط 2500 دولار.
وأوضح التقرير الصادر عن الشركة العالمية المتخصصة في الخدمات العقارية و إدارة الأصول أن هناك عدة أعمدة تدعم النمو العقاري في المملكة، وهي تتمثل في أن المملكة تعد مركز النفوذ في دول مجلس التعاون الخليجي، حيث تعد الدولة الأكثر دخلا من حيث النمو الاقتصادي ومعدل الدخل المحلي ومعدل القوة الشرائية، وأن المملكة تعد أيضا من أكبر الدول الخليجية نموا من حيث تعداد السكان، إذ بلغ معدل الزيادة 2.5 في المائة سنويا، وهو الأمر الذي سيؤثر إيجابيا في القطاع العقاري من حيث الطلب على السكن والمراكز التجارية المتطورة التي تواكب متطلبات الجيل الجيد، بالإضافة إلى أن سوق العمل تعد من ضمن المتغيرات الديموغرافيه التي ستدعم النمو العقاري، حيث إن أعداد العاملين من السعوديين وغير السعوديين وفتح مجال الاستثمار الأجنبي سيساعد على ازدياد الطلب على المنتجات العقارية بجميع تخصصاتها في المملكة، كما أن ارتفاع معدل الشفافية في القطاع العقاري حسب مؤشر JLL فإن المملكة قد حصلت على المرتبة السادسة عالميا، إضافة إلى البنك الدولي، حيث جاءت المملكة في المرتبة 23 من بين 178 دولة، لافتاً إلى أن من العوامل التي ساعدت على ارتفاع معدل الشفافية وجذب الاستثمارات الخارجية في القطاع العقاري، خصوصا وبقية القطاعات هي قرب إصدار مشروع الرهن العقاري، ووجود قوانين هيئة سوق المال، وتخفيض الضرائب على المستثمر الأجنبي من 45 في المائة إلى 20 في المائة، بالإضافة إلى السماح للشركات الأجنبية بامتلاك 100 في المائة من الشركات التابعة لها وإمكانية تقديمها على المناقصات الحكومية.
وزاد التقرير: « أن من الأعمدة التي ستساعد على النمو العقاري أيضا في المملكة، إعادة تخطيط وبناء المدن RAPAID URBANISTION، حيث تحوي المملكة أكبر أربع مدن من مجموع خمس مدن خليجية من حيث المساحة وتعداد السكان وهي الرياض وجدة ومكة والمدينة، بالإضافة إلى ست مدن اقتصادية، كما أن من الأعمدة وجود برنامج 10*10، والذي تخطط المملكة من خلاله لتكون في مصاف الدول المتقدمة صناعيا واقتصاديا، وهو البرنامج الذي يترجم الآلية لتكون المملكة في المرتبة العاشرة عالميا في 2010، حيث ستسهل المملكة دخول المستثمرين الأجانب وتحسن من بيئة العمل وتصدر القوانين المساعدة على خلق بيئة استثمارية جادة وجاذبة، ومن خلال العمل المستمر لتحقيق النقاط السابقة وتحقيق المعايير العالمية لجذب الاستثمار، فإن المملكة استثمرت وبشكل مباشر في البنى التحتية الأساسية والمساندة مثل الاتصالات وتقنية المعلومات، إذ أنشأت جامعة الملك عبد الله للعلوم والتقنية KAUST باستثمار بلغ 25 مليار دولار، إضافة إلى مدينة المعرفة في المدينة المنورة لتكون المملكة إحدى المحركات الأساسية في مجال التعليم والأبحاث والاستثمار الثقافي على مستوى العالم».
وعزز التقرير معلوماته التي بناء عليها أعمدة دعم النمو العقاري في أن السوق السعودية تحوي 120 شركة مدرجة حتى عام 2008 بقيمة تداول بلغت 400 مليار دولار سنويا، ما يجعلها في المرتبة 11 عالميا في ترتيب الأسواق المالية، إضافة إلى أن المملكة تحتفظ بما يعادل 20 في المائة من الاحتياطي النفطي في العالم الذي يمثل مصدر دخل الدولة الرئيسي، بالإضافة إلى الصناعات المساندة من البتروكيماويات، حيث يمثل هذا القطاع 35 إلى 40 في المائة من النتاج المحلي للمملكة، وبالمقابل فإن المملكة بدأت في تنمية مصادر الدخل المحلي من البترول ومشتقاته، إذ عمدت الحكومة إلى الاستثمار في البنى التحتية والتعليم، حيث إنه من المتوقع أن يسهم إنفاق الحكومة على البنية التحتية وقطاع التعليم بما نسبته 7 في المائة من معدل الدخل المحلي، حيث سيسهم بشكل مباشر في زيادة الاستثمار العقاري التجاري. __________________

% من السكن الحالي لا يفي بالاشتراطات
عضو شورى يطالب بتعجيل البدء في مشروع الرهن العقاري

ماجد الميموني ـ الرياض

طالب عضو اللجنة الاقتصادية في مجلس الشورى الدكتور مجدي الحريري، بتعجيل البدء بـنظام «الرهن العقاري» ليكمل المنظومة العقارية المفقودة في الوقت الراهن. وأكد لـ «عكاظ» أن التعجيل بالبدء بـ «الرهن العقاري» سيكون علاقة ما بين المصادر التمويلية كشركات التمويل العقاري وشركات التطوير العقاري والمواطن. وتوقع في حالة بدء تطبيق مشروع الرهن العقاري أن يكون هناك انضمام لعدد كبير من شركات التمويل العقاري. وفي شأن متصل، كشف تقرير عالمي صادر عن شركة JONES LANG LASALLE، أن تطبيق قانون الرهن العقاري في المملكة العربية السعودية سيواجهه عدد من العقبات عند بدء العمل به، وأن تلك العقبات، أو النقاط السلبية حسب تعبير التقرير، تتمثل في عدم انطباق شروط الرهن العقاري المتوقعة على الموجودة حاليا في السوق العقارية من الوحدات السكنية، حيث إنه من المتوقع أن يظهر أن ما بين 30 و40 في المائة من السكن الحالي لا يفي باشتراطات الرهن العقاري المحلي أو العالمي. وأوضح التقرير أن صحة تملك بعض العقارات والمبالغة في التقييم للعقارات، سيؤدي إلى عقبة حقيقة في وجه الرهن العقاري، إضافة إلى الاشتراطات البنكية من حيث معدلات الدخل وتحويل الراتب والضمانات المطلوبة. وأشار إلى أن الموجود حاليا في السوق من العقارات، خصوصا في ما يتعلق بقطاع الإسكان، لا يخدم الشريحة العظمى من المجتمع، وهم حديثو التخرج الحاصلون على وظائف ثابتة، حيث إن الأسعار الحالية ما زالت مرتفعة وتتماشى مع الشريحة المتوسطة العليا وليس شريحة محدودي الدخل. __________________
نظام الرهن العقاري .. هل يحقق المطلوب؟

كلمة الاقتصادية

مشروع نظام الرهن العقاري لا يزال قيد الدراسة ولكنه سيكون قريبا في طريقه للنفاذ، فهو من أهم أنظمة السوق العقارية لأنه سيضع الحلول لمعوقات التمويل في تملك المواطنين المساكن، ونظرا لحجم تداول الأموال في هذه السوق، إضافة إلى الأرقام المرتفعة للعملاء والاستعداد لدى البنوك وشركات التمويل للدخول في عقود تمويل طويلة وقصيرة الأجل، فإن هذا النظام قد حظي باهتمام من جميع الأطراف المؤثرة في السوق العقارية، وكان التفاؤل والأمل الذي يعلقه الجميع على إيجابيات النظام طابعا عاما يسبق صدور النظام لحاجة السوق إليه وإحجام الممولين عن عمليات التمويل لوجود مخاطر كبيرة تؤثر في قرار التمويل وتعرض أموال البنوك والشركات لاحتمالات غير مقبولة في عمليات التمويل، ما يجعل نظام الرهن العقاري محلا للاهتمام بل الانتظار والاستعداد لمرحلة التطبيق.
إن وجود فراغ تشريعي لموضوع في غاية الأهمية يعد عقبة، كما أن ما يقدمه الخبراء والمختصون من ملاحظات حول إيجابيات نظام الرهن العقاري وتحقيقه الأهداف المطلوبة أمر في غاية الأهمية، فالنظام يأتي ليحل أزمة التمويل لشراء المساكن ولدى الشريحة الأغلب من السكان وعدم تحقق ذلك يلغي الفكرة من أساسها إن صحت تلك الحقائق، حيث قدمت إحدى الشركات العالمية المتخصصة في الخدمات العقارية وإدارة الأصول ملاحظاتها حول ما يمكن أن يحققه النظام من نتائج إيجابية للسوق والمتعاملين فيها، وخصوصا الشريحة التي يجب أن تستفيد فعلا من النظام ومزاياه عند التطبيق, وتوصلت إلى أنه برغم أن السوق العقارية السعودية الأكثر نشاطا في دول مجلس التعاون الخليجي لاعتبارات، منها حجم النمو الاقتصادي ومعدلات الدخل ومعدلات القوة الشرائية ومعدلات زيادة السكان وحجم الطلب على الوحدات السكنية وغير ذلك، إلا أن 40 في المائة من المساكن لا تنطبق عليها الشروط العالمية والقياسية للرهن العقاري.
والأهم من هذا أن شروط التمويل العقاري التي تفرضها البنوك وشركات التمويل في غاية الصعوبة بالنسبة لشريحة العملاء المطلوب استفادتهم من النظام عند تطبيقه،إضافة إلى تلك المخاوف المتعددة من عدم نجاح التجربة لأسباب تراكمية جعلت التمويل العقاري عالي المخاطر بالنسبة للممولين عند التعرض لعدم السداد أو التوقف التام عنه، ومع أن أسعار العقار هي الأقل مقارنة بدول مجلس التعاون الخليجي، إلا أن المبالغة في رفع الأسعار والتقييم وحجم المضاربة في السوق تجعل من ارتفاع الأسعار وزيادة معدلات الفائدة على التمويل من المعوقات والتي لا تتماشى مع شريحة محدودي الدخل وهي الشريحة الأكثر احتياجا إلى التنظيم القانوني لتمويل شرائهم العقار السكني.
إن السوق العقارية تنتظر دخول القانون الخاص بالرهن العقاري التطبيق العملي، وقد أجرت البنوك وشركات التمويل الدراسات القانونية على مشروع هذا القانون، والذي يأتي ضمن حزمة الأنظمة العقارية لخدمة النشاط العقاري، والسؤال الذي يطرح نفسه: هل ستجد البنوك وشركات التمويل العقاري في النظام ما يشجع على تكوين محافظ لتمويل شراء العقار؟ ومن المؤكد أن الإجابة ستكون بالإيجاب، أما بالنسبة للعملاء فإن خضوعهم للشروط التعاقدية مسألة ملزمة، حيث سيفرض الممولون شروطهم لتفادي المخاطر وتوفير الضمانات الكافية حتى تتحقق الأرباح الاستثمارية، أما عن صعوبة تلك الشروط التعاقدية، فإنها ستختلف من بنك إلى آخر، فالنظام سيحمي الحقوق والقضاء سيوفر الغطاء اللازم للاقتضاء، كما أن البنوك وشركات التمويل تتعاقد مع شركات تأمين قادرة على تغطية الخسائر، وهذا سيكون عنصر نجاح للفكرة بكاملها ما لم تصطدم بمغالاة في الشروط والضمانات ونسبة العمولة على مبلغ التمويل، ومن المؤكد أن صدور النظام سيحدث تغييرا جذريا في التمويل العقاري، لأنه سيعترف بشرعية الرهن ويرتب أثره القانوني ويبقى إنجاح الفكرة مرهونا بمدى المرونة التي يقدمها الممولون. __________________

أبو بنية · 11-11-2009, 13:19

ما هو نظام الرهن العقاري ؟

الوطن السعودية

وديع أحمد كابلي:

الاربعاء 11 نوفمبر 2009

القارئ محمد القحطاني من الخبر يقول: سمعنا كثيرا عن نظام الرهن العقاري، فما هو هذا النظام؟ وما هو الموعد المحتمل لإقراره؟ وما هو تأثير الرهن العقاري على أسعار الأراضي والمباني؟ هناك كثير من الغموض وعدم الوضوح حوله ،هل يمكن أن توضح وتشرح لنا عنه؟

يا أخ محمد ليس المسؤول بأعلم من السائل، فأنا أيضا معلوماتي عنه مشوشة ومصدرها ما تتناقله الصحف حتى الآن وليس في يدي أي مسودة للنظام أو حتى مجرد خطوط عريضة، ولكن يمكن القول إن نظام الرهن العقـاري الذي يقولون إنه تحـت الدراسة لإقراره في مجلس الشورى لن يختلف كثيرا عن الخطوط الرئيسة لأي نظام للرهن العقاري في العالم.

ويقوم نظام الرهن العقاري عادة على وجود مؤسسات تمويل حكومية أو خاصة تقوم بتمويل بناء وشراء المباني، وعادة ما يكون موجها للأفراد،حيث يقوم بإقراض المواطنين لشراء أو بناء منازل ولمدد طويلة تصل إلى25 عاما، على أساس أن يكون العقار باسم الشخص ولكنه مرهون للجهة الممولة إلى نهاية الفترة المحددة، وإذا عجز الشخص عن التسديد، تقوم الجهة الممولة ببيع العقار بالمزاد وتحصل علي مستحقاتها، وإذا بقي شيء يعود للمالك.

المشكلة هي كيفية إخراج المالك من بيته في حالة العجز عن التسديد؟ وما هي الضمانات؟ وما الذي يحدث في حالة الوفاة؟... إلخ.

وجود نظام واضح للرهن العقاري وتطبيقه بحزم وفاعلية سوف يساعد آلاف من المواطنين في امتلاك مساكنهم وخاصة الشباب منهم، كما سيساعد البنوك على توجيه أموال طائلة للإسكان الرخيص والمتوسط، وسيجعل المساكن أقل تكلفة، كما سيساعد على خفض أسعار الأراضي خارج النطاق العمراني، أما عن موعد إقرار النظام فعلمه عند ربي، ولا يكفي إقرار النظام فقط بل يجب وضعه موضع التنفيذ، فهناك الكثير من الأنظمة لم تفعل حتى الآن!

__________________

أدوات الموضوع
مشاهدة صفحة طباعة الموضوع أرسل هذا الموضوع إلى صديق
انواع عرض الموضوع
العرض العادي الانتقال إلى العرض المتطور الانتقال إلى العرض الشجري

الذين يشاهدون محتوى الموضوع الآن : 1 ( الأعضاء 0 والزوار 1)